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うめきた2期開発とは?不動産投資の可能性とリスクを考える

2022年の完成を目標に具体的な開発が進められている「うめきた2期開発」。開発対象エリアの面積は、先行開発されたグランフロント大阪の2倍以上と非常に大規模なプロジェクトが計画されています。それに伴い、該当エリアの不動産投資事情にも注目されており、投資を検討している方も多い現状。本記事ではそういった方のために、うめきた2期開発による不動産投資の可能性やリスクについて解説いたします。

1.「うめきた2期」の再開発とは

JR大阪駅の北側にある「うめきた2期地区」は、大阪府大阪市および関西圏の経済や交通の要所でありながら、最後に残された開発地域区です。都市再生機構(UR)が保持するJR梅田貨物駅跡地であり約24ヘクタールもの敷地面積があります。

再開発は地価や物件の相場にも影響が大きいので、不動産投資を検討中または実施中の方は正確な情報収集が必要といえます。

前述の通り、西日本最大の交通ターミナルでもあるJR大阪駅や、隣接する地区(うめきた1期開発)、グランフロント大阪や、ルクアなど大型商業施設があります。また、ビジネスの街としての側面があり企業向けの施設も多いです。そのアクセスを活かし、再開発のテーマでもある「みどり」と「イノベーション」の融合拠点を実現を目指します。緑豊かなオープンスペースを中心とした都市空間が創造される予定です。また、新産業創出、国際交流にも適した都市機能の集積を目指すことを計画しています。

地権者(都市再生機構(UR))の公募により開発事業者が決定済。グランフロント大阪の開発主導を持つっていた三菱地所や、オリックス不動産、阪急電鉄、うめきた開発特定目的会社など全9社が参画します。

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2.開発エリアは「都市公園」&「北地区と南地区」

それぞれの区域に不動産が建設されうる敷地面積がまだ存在します。

建設計画全体を見通すと、まず「都市公園」はうめきた2期地区の最大の象徴的な存在として建設されます。南北両地区が重なる中央部分に設けられるためアクセスも良く、敷地面積も広大で約4.5ヘクタールにもなります。
北地区の「都市公園」は「うめきたの森」と名づけられ、都心にいながら自然を感じられる憩いの空間にする狙いがあります。南地区には1万人規模のイベントにも対応できる「リフクレション広場」が設けられるなど、梅田の景観やイメージを大きく変えるものとなるでしょう。

公園内には立体歩行者通路も設備され、今まで地下道での通行が必要だった梅田スカイビルなど近隣の北西エリアへもスムーズにアクセス可能。うめきた地区を通して中編地域を含めた街の回遊性向上も期待できます。

また、公園外の北地区には居住用のタワーマンションやオフィスやホテル棟の大型建設が続きます。南地区は国際集客や交流に資するオフィスやホテルなど国際交流の拠点として開発されます。

3.無視できない自然災害の可能性

実はうめきた2期の該当するエリアは淀川の氾濫や南海トラフの津波などのリスクを内包しており、災害による被害の可能性が無視できません。中長期的に不動産投資で資産を形成していくにあたり、案外見過ごされがちなポイントです。
自然災害は予測不能且つ避けがたい現実になりますが、投資リスクを最小限にするという点で、できることはあるのです。

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仮にタワーマンションのような高層の居住不動産でも、記憶に新しい2019年の台風被害における(東京都)二子玉川沿岸エリアや武蔵野小杉のような、マンション地下浸水による配電盤故障といった被害も考えられます。
またタワーマンションは1度被災すると復旧までに膨大な時間と費用がかかることも懸念されるでしょう。

4.日本の都市開発の失敗例は意外と多い?

自然災害などを除いても、日本において都市開発の中長期的な成功を納めているケースは比較的稀といえます。都市部への人口集中により地価が高騰したことで中心市街地の居住者人口が減少し、郊外の人口が増加するというドーナツ化現象も都市部の人口減少例のひとつです。このような社会問題ともいえる、都市中心部の空洞化を危惧し、活気を取り戻そうと全国で都市開発が行われていますが、失敗例も少なくはありません。

以下では、再開発の失敗例と成功例をご紹介いたします。

失敗例:青森市

市街化区域の人口減少と少子高齢化により絵にかいたように中心部の空洞化が進んだ青森市は、中心部の活気を取り戻すべく、街の再開発を実施しました。青森駅を中心に3つの区域を定め、既存の住宅地の活性化、住宅ストック、都市化を抑制し、自然環境も保護するという施策や複合商業施設の建築を行いました。
複合商業施設には年間600万人も訪れ取り組みは成功したように見えましたが、賃料不足などで経営が悪化。運営会社の経営が危機的な状況に陥り、青森市が債務を買い取ることに。結果的に市民の反発を買い、再開発を推し進めた市長は退任。大きな課題を残したまま現在に至っています。

失敗からの成功:大分市

2040年には人口が大幅に減少する見通しの大分市では、税収減少による財政規模や公共交通の縮小が予測され、再開発計画が持ち上がりました。結果的に約7年間取り組みましたが、居住人口がごくわずか増えたにとどまり、空き店舗率の上昇を抑えるなど商業利用は困難で、土日の人口も3割ほど減少してしまい、大きな成果は上がりませんでした。
しかし、都市を南北に分断していた大分駅を高架化し、北側に比べて空き地が点在していた南側に文化施設や広大な芝生広場を建設したことで周辺にマンションが集積し事務所や店舗などの面積の拡大に成功。商店や働く場所が充実していることで30代や40代の人口流出抑制に成功。

上記以外にも複数の都市開発が行われてきていますが、人口減少により頓挫したり、予想を下回る効果であったケースも少なくはありません。

また、近年の武蔵小杉(東京都)のように、都市開発には成功したように見えて、労働者が一カ所に集まり過ぎ、満員電車はおろか駅に入るための行列ができてしまうという異次元のケースが生まれることもあります。

うめきた2期の都市開発で不動産価格が上昇する可能性はありますが、当然失敗する可能性もあります。

不動産に熟知し、様々な観点から不動産を分析できる方ならこのようなケースを回避できることもありますが、初心者にとってはタワーマンション投資にはリスクもあるといえるでしょう。

自分にあった不動産投資の選択を

長期的な需要が安定している地域やエリアは、当然その資産価値も維持されやすい傾向にあります。需要と供給、つまり予測がし易いためです。

中長期需要を鑑み、過去と現在における相場を参考に堅実に投資するのか。それともハイリターンハイリスクの選択肢を選ぶのか。

複数の地域で不動産投資、不動産資産を分散させるのが安全策になりますが、初心者の方や予算上複数は検討していない方は、まずは堅実な投資が賢明な判断ではないでしょうか。


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