公開日: 2019.08.10

大阪マンションの希少価値が大幅アップ？
ホテル建設ラッシュの思わぬ影響

大阪は今、ホテルの建設ラッシュに沸いています。この流れが強まるほど、大阪中心部でマンション経営をする人に有利な環境が生まれるという見方もできます。その理由と最近の大阪不動産の動向を解説します。

グローバル＆国内のブランドホテルが続々と大阪で開業

ニッセイ基礎研究所のレポートによれば、2020年までに大阪のホテルの客室数は、(2017年時に対して)2万室増加すると予測されています。その中には、圧倒的なブランド力を誇る好立地ホテルも少なくありません。

一例としては、2019年秋に開業予定の「コートヤード・バイ・マリオット大阪本町」が挙げられます。コートヤードブランドは、全世界に6900軒以上の施設を擁するマリオット・インターナショナルグループでも施設数が最大級ブランドです。地下1階、地上17階建てに193室、また24時間制のフィットネスジムも備えています。人気路線の大阪メトロ「御堂筋線」と「中央線」が交差する本町の好立地も魅力です。

また、日本ブランドの高級ホテルの代表としては、星野リゾートが新今宮駅前に計画中のプロジェクトがあります（2022年開業予定）。JR大阪環状線・新今宮駅ホームに面した約1万4,000平方メートルにホテルと緑地を一体化させた空間を創出し、総客室数は436室を予定しています。

この他にも、大阪では話題性や企画性に富んだホテルが次々にローンチされる予定です。

ホテルラッシュでマンション価格が有利になる理由

このようなホテルのオープンに合わせて、周辺の商業施設も増設されているため、大阪の中心部では用地が減少し、マンションを建てる場所が少なくなっています。この状態は不動産投資をする方には追い風といえます。

なぜなら、ホテルの建設ラッシュによってマンション用地が少なくなるほど、大阪中心部の駅近エリアではマンションの希少価値が上がりやすくなり、不動産を売却する際のキャピタルゲインで有利な流れが生まれるからです。

これだけではありません。万博の誘致やIR（統合型リゾート）計画によって労働人口が増えれば、賃貸ニーズが拡大。会場である夢洲の沿線上の物件は空室リスクを抑えやすくなります。それに伴って、家賃も安定しやすくなり、インカムゲインでも有利な流れになります。

地価やマンション価格は上昇傾向、家賃変動は微増にとどまる

では実際に大阪中心部の商業地地価は、どのように推移しているのでしょうか。大阪府が作成した「地価だより」によると、大阪中心部の商業地では2018年で8.8％上昇しています。さらに2019年では、10.6％と大きく上昇したことが確認できます。住所別では最高順位の大阪中央の25.3％上昇を筆頭に、高い伸びを確認できます。

マンション価格に目を移してみましょう。日本不動産研究所が作成した「国際不動産価格賃料指数(第12回)」を見ると、世界主要14都市のマンション価格変動率では前年と比べ大阪が3位で価格が2％上昇していることが確認できます(東京は5位・ 0.5％)。

それに対し、マンション賃料の変動率は0.1％の上昇にとどまっていて、この数値は東京の0.9%を下回っています。2013年4月から2018年4月までのマンション価格指数と賃料指数のグラフでは、価格指数に対し賃料指数は緩やかに推移してきたことが確認でき、この流れの維持、あるいは上昇局面に入る可能性もあります。