ワンルームマンション投資
東京よりも大阪を選んだ方がよいワケ

ポイント1　東京不動産には割高感がある

最近の東京マンションは明らかに割高な傾向にあります。原因は地価高騰です。このような状況で投資マンションを購入すると、高値づかみになる可能性が高くなります。東京23区では、ただでさえ高い地価が高騰しており、2019年度の東京23区の公示地価（住宅地）は、平均変動率が4.8％と6年連続でプラスです。日本経済新聞では、「首都圏で分譲された新築のマンション価格の割高感が強まっている（2019年5月29日付）」と指摘しています。

一方、大阪は府全体で見ると2019年度の公示地価（住宅地）の変動率は0.2％です。大阪市の一部では高い変動率の区もありますが（例：西区9.5％、浪速区8.2％など）、もとの地価が東京と比べるとかなり割安なため、まだ割安感があります。

ポイント2 五輪が終わった東京、万博で盛りあがる大阪

首都圏の不動産市場は、五輪開催を前に逆境にあえいでいます。不動産経済研究所によると、2018年の1都3県（東京、神奈川、埼玉、千葉）の新築マンション契約率は平均62.1％です。（初月契約率ベース）これはバブル崩壊時に続く低水準です。原因としては先に挙げた物件価格の割高感、東京五輪の選手村開放によるマンションの大量供給、そして、何よりも五輪特需の反動があるでしょう。

これに対して、大阪、関西圏では2025年の万博開催に向けて再開発が目白押しです。そのため、2025年前後までは万博特需に沸くと見られています。五輪と万博を同列に並べることはできませんが、五輪ロスの東京と万博で勢いづく大阪では、経済の指標のひとつであるマンション価格推移において大きな差がつく可能性が高いと言えるでしょう。
 

ポイント3　IRが長期的に大阪の経済を下支えする

東京には、五輪後のビッグイベントがありませんが、大阪は万博後にIR（カジノを含む統合リゾート）スタートの可能性があるという差はかなり大きいです。言ってみれば、東京は好材料が出尽くした状態のため、ピークアウトする可能性もあります。これに対して、大阪は万博に続いてIR誘致という好材料があるのです。

国内で最大3ヵ所認定されるIR会場の有力候補地となっており、これが実現すれば、全体投資規模9,300億円、年間売上高4,800億円が見込まれます。ちなみに、IRが決まった場合の万博と合わせた経済効果は、2025年単年で2兆6,000億円との試算もあります。（日本総合経済研究所。2025年までにIR開業時の想定）

さらに、IR は五輪や万博のような一時的な経済効果ではなく、毎年コンスタントに民間・自治体にリターンをもたらす点も大きいです。これが大阪の地力になり、さらに規模の大きな経済都市に発展する足がかりになります。

ポイント4 訪日客増加、それに伴うエリア内消費拡大

大阪の経済を語るうえで外せない要素が、インバウンド、訪日客（訪日外国人客）です。日銀が2019年1月に発表した調査によると、2017年の訪日客（関西2府4県）の消費総額は1兆2,115億円。前年比約13.2％もアップしています。訪日客の関西圏でのインバウンド消費の伸びはすさまじく、このまま万博、IRと続けばさらなる拡大もあるでしょう。不動産市場にも多大なプラスの影響が期待できます。

ポイント5 交通網の整備で訪日客の集客力アップ

万博開催により、大阪市を中心に一気に交通インフラが整備されることもプラス材料です。対象路線や新駅周辺の不動産価値の上昇はもとより、大阪市中心部と郊外・広域エリアとのアクセスがスムーズになることも魅力と言えるでしょう。これにより、さらに広域エリアから訪日客を集客しやすくなります。

万博会場の夢洲（ゆめしま）に関連して整備される路線としては、大阪メトロ・中央線の延伸、JR西日本・桜島線の延伸、京阪電鉄・中之島線延伸などがあります。あわせて、大阪市中心部でもなにわ筋線や阪急新線などの整備が進む予定です。

関西経済圏や大阪不動産の圧倒的な強みが理解できたのではないでしょうか？ここで挙げた5つのポイントの詳細については、当メディア内の各記事で解説しています。
 

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