不動産投資におけるレバレッジとメリットとは

そもそもレバレッジとは

不動産投資の特徴の一つとしてレバレッジを活用できることが挙げられます。レバレッジとは「てこ」のことで、金融商品では手持ち資金よりも大きな売買ができることを指します。

個人投資家がよく使う金融商品としては、ブルベア型の投信やETFが代表的なものです。マーケットの動きが自分の予想していた通りになれば、収益もレバレッジを活用した分、大きく上昇しますが、もし予想に反した動きになった場合、損失も同様に大きくなります。このようにハイリスクですがハイリターンの商品を「レバレッジが効く」といいます。

貸借対照表を使ってレバレッジを理解する

貸借対照表は、一般的に会社の決算期の財務状況を表すものですが、個人資産の把握にも活用することができます。

貸借対照表の左側（＝借方、単にT勘定の左側を借方と呼ぶと覚えてください）は資産の部と呼び、個人が持つ資産、例えば預貯金、自宅、株式や投資信託などの有価証券、そして不動産投資を行えば、その物件が記帳されます。資産と呼ぶくらいですので、基本的には個人にとっては良いもの、と考えてよいでしょう。

貸借対照表の右側（＝貸方、単にT勘定の右側を貸方と呼ぶと覚えてください）は負債の部と純資産の部と呼び、個人が借りる借入金は負債、生活コストなどを引いた後の預貯金の蓄積は純資産の部に記帳されます。

これをもう少し深掘りすると、金融機関からの借入は他人資本といい、自己資金からの調達は自己資本といいます。当然のことながら、自己資本は多い方が安全度が高いことは言うまでもありません。

したがって、負債は個人にとって良いものではなく、純資産は個人にとって良いものと考えられます。

貸借対照表の考え方は、貸方が資金調達先を表し、借方が資金運用先を表します。ということは、法人であれ個人であれ、お金を調達し、運用して、法人や個人の存続を図る、ということができます。

この純資産の部に残っている金額を金融商品などの投資に回し、運用するのが通常のパターンですが、不動産投資は頭金を純資産の部から捻出し、残りを金融機関から借りるということを行います。

純資産にある自己資金以上のお金を金融機関から借り入れ、それを不動産投資という「投資」に充てることができるのです。

自己資金利回りの考え方

例えば、2,000万円の物件を頭金100万円で残額を借り入れで購入したと仮定しましょう。その時の年間家賃収入が100万円だとすると、表面利回りは100÷2000＝５％です。しかし実際自己資金として入れている金額は100万円ですので、100（家賃）÷100（自己資金）＝100％といった高利回りとなります。これが自己資金利回りと呼ばれます。

これは、FXや日経225先物をやったことのある方なら、何となく仕組みは理解できると思います。ただ、それらと決定的に違うことは、実際に金融機関からお金を借りてレバレッジを利かす点が不動産投資の実態です。FXや日経225先物をトレードする際、金融機関からお金を借り入れることはできません。しかし、不動産投資では、所有する物件が融資の担保となりますので、自ら所有する物件にレバレッジをかけて金融機関から借入を行い、自己資金の数倍もの物件を所有することができるのです。

ただし、最近では、シェアハウスのかぼちゃの馬車問題や上場企業による不動産投資に対する不正融資などが問題となり、金融機関からの融資審査が厳格になっています。個人にしっかりとした信用があれば、それに見合う融資がおりる可能性は高いです。不動産投資は投資先の不動産そのものに資産としての価値がある点、また、融資に対する返済原資が入居者からの家賃である点など、金融機関から見た場合、安定的な貸出先との見方があります。また、サラリーマンは、会社からの給与という定期的な収入があるので、金融機関側はこれを個人の信用力として評価します。一般的に、サラリーマンの方が、融資がおりやすいのは真実かもしれません。
 

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