気軽に始められる不動産投資「REIT」の仕組み

投資家から集めたお金で物件を運用するのが「REIT」

たくさんの投資家から資金を集めて、そのお金を専門家が運用する金融商品が「投資信託」です。投資信託が対象とする投資先には、株や債券、貴金属などいろいろなものがありますが、主に不動産を投資対象とする投資信託のことを「不動産投資信託（REIT）」と言います。日本では2001年に初めてのREITとして、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人が上場しました。

REITでは、不動産投資法人という一種の会社が、投資家から集めたり金融機関から借りたりしたお金を使って物件を購入し、テナントに貸し出して賃料を得ます。そして、その賃料を投資家に分配金として支払います。REITが投資対象とする物件には、住宅やオフィスビルだけでなく、ホテル、物流施設、商業施設、医療・介護関連施設などがあります。

REITのメリットは手軽

REITのメリットは何と言っても、小さい金額から不動産に投資できること。たとえば現物の投資用マンションを買うのであれば、通常は1,000万円以上の資金が必要となりますが、REITであれば銘柄と時期によっては1口数万円で買えるものもあります。しかも株式と同じように市場で取引されているので、買いたい・売りたいと思った時にすぐに売買できるという流動性の高さも魅力です。

また、REITはたくさんのお金を集めて多くの物件を保有し、分散投資を行っています。そのため、複数ある物件のうち1つで空室や災害による損傷などが発生しても、全体では賃料の大幅な低下が起こる可能性は高くないといえます。リスクを軽減するための分散投資が手軽にできる点もREITのメリットです。

専門家が不動産を運用してくれることも特徴の一つ。個人で現物の不動産を投資する場合、購入はもちろん、購入後の管理・運用、そして売却まで、すべて自分で判断して行わなければなりません。REITを購入すれば、それらの判断はすべてプロにお任せできるので、煩わしい手間はありません。投資家は、年に1、2回もらえる分配金を受け取るだけでよいのです。

REITのデメリットはボラティリティ（価格の変動性）

一方、REITにはデメリットもあります。まず、価格が大きく変動すること。REITの価格は株と同じように毎日変化します。REITの業績が悪ければ価格は下落しますし、REITの業績が良かったとしても、株式市場の大幅な下落に影響されて価格が下落することもあります。時には短期間で1、2割もの大幅な下落に見舞われることもあり、精神的な負担を感じる人もいるでしょう。

また、REITの予想分配金の額はあらかじめ発表されていますが、その通りに分配されるとは限りません。業績や金利の上昇などの影響で分配金が減る可能性もあります。REITの持っている物件が自然災害に見舞われた場合などは一時的に業績が悪化し、信用力が低下し、分配金下落、価格下落といったことになるリスクも考慮しておく必要があります。

現物不動産との比較では、節税には向かないというデメリットもあります。現物不動産の場合は、建物の減価償却費、ローンの利息、そのほかさまざまな費用を経費として計上し、不動産所得を赤字にし、給与所得や事業所得の黒字と損益通算して節税する方法が活用できます。一方、REITの場合は、分配金と売却益に対して、2037年末までは原則として20.315％の税金がかかります。REITの場合は、分配金に配当控除の適用はなく、分配金・売却益共に、他の上場株式等に係る譲渡所得等との相殺を除き、損益通算ができないので節税の余地はかなり少ないです。

また、現物不動産への投資では、金融機関から借り入れて自己資金の何倍もの大きな額の不動産を購入できるのに対して、REITではそのようなレバレッジを効かせた取引は基本的にできません。「REITを買うからお金を貸して」と金融機関にお願いしても断られてしまいます。

状況に応じて使い分けを

REITについて、その特徴やメリット・デメリットを考えてみました。REITは手軽に少額から分散投資ができるというメリットがあるものの、現物不動産と比べると、価格の安定性や収益面、節税面ではやや魅力が劣る金融商品といえます。

両者の特徴をよく把握して、状況に応じて使い分けながら投資するのがいいのではないでしょうか。まずはREITで不動産投資体験をしてみて、ある程度の自己資金が貯まったら現物不動産にステップアップしてみる、というのもお勧めです。