30代必見！
不動産投資でリタイア前の「給与＋家賃のW収入生活」を実現する

不動産投資の仕組みを再確認　私的年金として注目される

本題に入る前に、まず不動産投資の仕組みを確認しておきましょう。

金融機関からのローンと頭金で収益物件を購入するのがスタートです。その後は、家賃収入でローン返済と運営コストを相殺していきます。ローン返済中のキャッシュフローは悪いですが（新築マンションの場合はイーブンまたはややマイナス）、ローン完済後は手残りが一気に増えます。リタイア前後にローンを完済できるように返済期間を設定すると、私的年金になります。

完済年齢が若ければ「給与＋家賃のW収入生活」も可能

30代以下の若い世代であれば、このローン完済のタイミングを「リタイア前」に設定することも可能です。これにより、「給与＋家賃のW収入生活」も可能になります。

例えば、30歳で不動産投資をスタートし、返済期間を30年に設定すれば、完済年齢は60歳になります。この場合、60歳からリタイアまでの期間が「給与＋家賃のW収入生活」になります。この間、家賃収入をそのままストックすれば、効率的な資産形成が進められます。

ということは、リタイア年齢が高くなるほど資産形成ができるということになりますが、一般的なリタイア年齢はいつ頃なのでしょうか？

内閣府が発表している「平成30年版高齢社会白書」によると、年齢別の就業割合は男性の場合60～64歳で約80％、65～69歳で約55％です。今後、人生100年時代が本格化すれば、退職年齢・リタイア年齢がさらに上がり、70代になっても働く人々が急増すると考えられます。

もし、ローン完済年齢を60歳、リタイア年齢を75歳に設定すれば、15年間は家賃収入の大半をストックして資産形成が進められます。

60歳完済なら不動産投資でリタイア前に1,000万円以上ストック可

では、具体的に「給与＋家賃のW収入生活」で、リタイア前のストックはどれくらいできるでしょうか？　一例をシミュレーションしてみましょう。例えば、次の条件で不動産投資を始めたとします。

• 2,000万円のワンルームマンションを購入
• 自己資金400万円、家賃約8万8,000円
• 入居率90％、家賃下落率１％
• 年間家賃106万円
• 金利2％

細かい条件設定で運営コストは多少変わってきますが、固定資産税、所得税（30％設定）、管理費・修繕費（家賃収入の各5％とする）など、年間コストの総計は約34万円と仮定します。

ローン返済中の収支では、年間106万円の家賃収入に対し、出費は年間 112万円（ローン返済額78万円＋運営コスト34万円）です。この出費のうち、減価償却費を9万円程度と見込むと、実質収支はほぼイーブンです

ローン完済後は、上記のうちローン返済額がなくなるため、家賃収入106万円から運営コスト34万円を引いた72万円が手残りになります。仮に60歳で完済、75歳でリタイアの場合、「毎年の手残り72万円×15年間」で1,080万円の資産形成が可能です。

※上記はあくまでも一例です。

不動産投資の経営規模を広げれば、さらにハイペースでストック可

ストックを増やすために、複数の部屋を所有したり、一棟物件を所有したりするのも一案です。先ほどの「15年間で1,080万円」の条件で考えると、2部屋所有で2,160万円、3部屋所有で3,240万円がストックできます。もちろん、これはあくまでもシミュレーションですので、空室期間が長くなったり、修繕費が予想以上にかかったりすればストックは減ります。

いずれにしても、公的年金に頼れない現役世代は、何らかの資産形成を進める必要があります。他の投資と比較しながら、人生設計に不動産投資を組み込むべきか否かをしっかり考えてみましょう。

ここで解説してきた通り、不動産投資は若いうちに始めると有利です。「不動産投資をしよう」と決断した場合は、先延ばしにしないで早めに着手するのが賢明です。
 

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