公開日: 2024.07.26

不動産はキャッシュフローが大事。利益との違いも解説

不動産投資の運用を大きく左右する「キャッシュフロー」。
お金の流れを意味するキャッシュフローは、不動産投資に余裕が持てるのか、または収益が出ていない状況なのかを表します。
家賃収入から支出を差し引いて手元に残る現金が、不動産投資のキャッシュです。

今回は、不動産投資とキャッシュフローの大事な関係性についてご紹介します。

不動産投資でキャッシュフローが大事とされる理由

不動産投資は家賃収入が魅力的な投資方法ですが、運用していく中で支出も発生します。
そのためにキャッシュフローに余裕を持つことは重要であり、キャッシュフローに余裕がないと苦しい不動産投資となってしまうこともあります。
不動産投資で、キャッシュフローが大事とされる理由は下記です。

不動産投資のリスクに備えることができる

不動産投資のリスクには、空室リスクや設備の修理などがあります。
当たり前ですが、空室が出れば家賃収入は入ってこないため、ローンの支払いは手元にある資金でカバーしなくてはいけません。
また、設備の交換や修理が必要になったときも、同じように手元の資金がないと、すぐに対応ができなくなってしまいます。
いつ、空室や修理のタイミングになるか予測がつかないこともあるので、キャッシュフローに余裕を持っておくことが理想です。

他の収入に手をつけなくて済む

不動産投資をしている人の中には、会社員の副業として運用しているケースもあるでしょう。
キャッシュフローに余裕がないとローンの支払いや修理費用を会社員としての給与から支払うことになってしまいます。
本来は給与の他の収入源として不動産投資をしているので、他の収入に手をつけて運用することは正しい投資とは言えません。
全体の収入で見るのではなく、不動産投資で得た収益の中で、資金を回して行くことを心掛けましょう。

キャッシュフローに余裕があるとこんなに有利

不動産投資でキャッシュフローが大事であることを解説したように、キャッシュフローに余裕があると有利に不動産投資ができます。
有効活用できるキャッシュフローのポイントを解説します。

修繕や設備交換に余裕ができる

修繕や設備の交換が必要なタイミングは急に訪れます。
キャッシュフローに余裕があると、すぐに対応できるので入居者も安心できるでしょう。入居者の安心感を得ることで住んでもらいやすくなるので、安定的な家賃収入につながりやすくなります。逆に、メンテナンスが遅れると入居者の不信感につながり、退去してしまうリスクが高まります。

繰り越し返済ができる

キャッシュフローに余裕があれば、ローンの繰り越し返済も考えられます。
余裕があるときに多く返済できると、後々の運用がラクになるでしょう。

売却のときにも有利

キャッシュフローに余裕がある実績があれば、物件を売却するときもプラス材料として有利です。
不動産投資は売却がスムーズであることも大切です。

キャッシュフローと利益は違う

キャッシュフローは手元にあるお金ですが、帳簿上の利益とは異なるものになります。
同じお金と勘違いしている人も多いのではないでしょうか？
キャッシュフローと利益の違いについて解説します。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとはお金の流れであり、家賃収入からローンや手数料などの経費を差し引いて、手元に残る現金をイメージするとわかりやすいでしょう。
手元にお金が残っているということは、家賃収入を元に安定して運用できている状態です。
キャッシュフローは余裕があればある程、安定している証明でもあり、万が一のリスクにも対応しやすくなります。

利益とは

利益とキャッシュフローの大きな違いは、お金の位置が「帳簿上」か「手元」かということです。
キャッシュフローは前述でも解説したように、手元のお金になります。
利益は帳簿上のお金であり、手元に残っているお金とは別物です。
特に大きなポイントは「減価償却費」です。
利益計算する帳簿では、建物部分を減価償却することができ、数年に分けて経費とします。
キャッシュフローは、減価償却が反映されないため、手元のお金と帳簿上の利益とで差が出てきます。

キャッシュフローに余裕を持つためのポイント

不動産投資に大事なキャッシュフローですが、余裕を持つためにはいくつか注意すべきポイントがあります。
スタートする段階で意識していれば、キャッシュフローが安定した運用ができるでしょう。

頭金を多めにいれる

不動産投資で物件を購入するときに、頭金を多く入れておくと、後々のローンの支払いで負担を軽減できます。
ローンの支払いは毎月の支出に関わるので、支出が少なくなれば、手元に多くお金が残るため自ずとキャッシュフローに余裕が出ます。
無理して頭金を多く入れすぎるのも禁物ですが、手元の資金に余裕があれば、なるべく頭金として先に支払うことで、ラクに不動産投資の運用ができるでしょう。

低金利でのローン

ローンの返済額に関わる「金利」は、支出の負担を軽減できるポイントです。
金融機関によって金利の設定はさまざまなので、なるべく低金利の金融機関でローンを組むことをおすすめします。
ローンは長期的に支払うことがほとんどなので、金利0.1％変わるだけでも数十万と差が出てくるので気を付けましょう。
また、キャッシュフローに余裕があるときは、繰り上げ返済も有効的です。
残りの返済額を減らすことができ、月ごとの支払い負担を抑えられます。

中古物件にする

物件を選ぶときに、新築の方が新しくて綺麗なので目がいきがちですが、新築物件の方が購入価格が高いため、毎月のローン返済で支払い負担が大きくなります。
その分キャッシュフローへの影響も大きいため、ローン返済額の負担が軽減できる中古物件がおすすめです。
新築物件はローンの返済額が大きいので、家賃収入があったとしても手元に資金が残らないケースもあります。
しかし、中古物件にも下記のようなデメリットはあります。

・ローンが長期で組めないケースがある。
・修繕などのメンテナンスがすぐに必要になることもある。

このようなデメリットがあると、中古物件でもキャッシュフローに影響が出てしまいます。

鉄骨・鉄筋コンクリート造マンションの場合、法定耐用年数が47年とされているため、築年数が古い物件だと長期的なローンが組めないことが多く、短い期間でのローン契約になることもあります。
よく物件をチェックして選別するようにしましょう。

家賃の下落を抑える

不動産投資は、家賃を高く設定し維持することもキャッシュフローに繋がるポイントです。
むやみに高い家賃では空室リスクに繋がってしまうので、利便性の高い立地条件や設備の新しさ、セキュリティー環境など、物件の価値を高める工夫をしなくてはいけません。
特に、駅近の立地であれば交通の利便性だけでなく、スーパーやドラッグストア、飲食店などが利用しやすいという特徴も考慮すべきポイントです。
また、壁紙を新しくすることや少しオシャレな雰囲気にするだけでも、他の物件との差別化が図れるでしょう。
メンテナンスを怠ってしまうと、家賃を下げざる得ない状態となってしまうので注意しなくてはいけません。