2024年の不動産投資市況は上向き？影響する日本経済の要因

2023年から現在に至るまで、様々な不動産市況に大きな影響を与える可能性がある出来事が起こっています。
不動産投資をする上で「今年からの不動産市況はどうなるの？」「不動産投資のリスクが大きくなるのでは？」と、不安に感じている方も少なくないでしょう。
不動産投資を成功させるには、これまでの流れや現状の把握、未来を予測することが大切です。

では、2024年の不動産市況はどのような状況になるのでしょうか。
今回は、不動産投資市況の動向と影響を与える要因についてご紹介します。

2023年の不動産投資市況を振り返る

2013年より不動産価格は上昇し始め、2023年も住宅需要は高い水準を維持し「都内新築マンション価格が高値更新」というニュースも記憶に新しいところです。
東京だけでなく日本各地の地価も高騰し、国税庁より発表された2023年の路線価も上昇しています。
また、不動産価格に影響する建築資材などが上昇しているのも、都内新築マンション価格が高値更新となった1つの要因でしょう。

一方で「不動産価格もそろそろ頭打ち」という声も多くなっているのが現状です。
2023年はロシア・ウクライナ侵攻からインフレの加速が始まり、生活用品や資源、エネルギーなど多くの部分で影響が出ています。
インフレに強いとされる不動産投資ですが、今回のインフレでは金利や為替の影響が大きく、不動産投資にすべてプラスとは言えない状況です。

アメリカを中心とした諸外国の金利引き上げによって、円安が進行しインフレが急加速。そのため日銀は金融緩和により低金利が10年続いてきましたが、3月19日に日銀のマイナス金利政策解除が発表され、利上げが実行されました。
2024年は金利や為替などが、不動産市況に影響を与える可能性があるでしょう。

不動産投資市況に影響を与える可能性がある3つの要因

これまで不動産市場は上昇気流に乗ってきた印象ですが、2023年後半から少し風向きが変わってきた感覚もあるのではないでしょうか。
不動産投資に影響する可能性として、抑えておきたい3つの要因を解説します。

金利

前述のように、低金利によって不動産市場を活性化してきた日本ですが、2023年後半から諸外国の金利引き上げの影響を受けています。
2024年2月時点で、日銀の金融緩和政策は維持されつつも出口戦略が議論されていましたが、3月19日に日銀のマイナス金利政策解除が発表されました。
金利が上昇するということは、ローンを組んだ際の返済額が増えるため、購入者の減少や不動産投資で採算が合わなくなってしまうケースもあるでしょう。
インカムゲインによる不動産投資の場合でも、金利の上昇は毎月の運用コストが上がることにつながります。
その分賃料を上げてしまうと空室リスクが生じる可能性があるため、簡単に解決できる問題ではありません。
家賃を変えない限りは収入も変わらないので、金利上昇になった場合の負担は大きいでしょう。

円安

2023年は円安が進み、150円台まで急激な変化を起こしました。
この円安の原因には、諸外国の金利引き上げや日本の低金利が影響しています。円安になることで2つの動きが意識されます。

・日本の不動産市場に影響のある金利上昇
・海外からの参入

日本の不動産市場では金利が上がってしまうと、ローン返済の負担が増えるため不動産購入者が減る可能性があります。
購入者が減るということは、価格を下げて売却することを検討しなくてはいけなくなる場合もあります。

また、円安になると海外の投資家は日本の不動産市況に参入しやすくなります。例えば、5,000万円の物件の場合、1ドル130円であれば、38万ドル相当になりますが、1ドル150円であれば、34万ドル相当で購入できてしまいます。 日本の不動産は海外投資家からするとまだ安いと見られており、円安が日本不動産の市場動向にとって良い結果をもたらすケースもあるでしょう。

建設費

不動産価格の高騰には、資材費や人件費を含めた建設費の上昇も1つの要因です。
海外から輸入する資材は円安の影響によりコストが増えている状況であり、人件費もインフレや人手不足の影響で上がっています。
また、建設業では2024年問題として、働き方改革関連法が実施されます。
休暇や残業上限の規制が厳しくなるため、さらに人手不足となり人件費のアップを考えていかなくてはいけません。
これらのコストも不動産価格高騰に直結する大きな要因です。

2024年の不動産投資市況の見通し

2024年の不動産投資市況の見通しは、2023年と同推移または上昇傾向が見込めると考えられます。
しかし、不動産価格に大きな影響を与える金利と円安の動きには注意が必要です。
今後は、日本経済だけでなく海外の経済も注視していく必要があるでしょう。

金融緩和政策解除による影響

2024年3月に日銀の金融緩和政策解除が発表されました。
現時点では、変動金利の利上げは起きていませんが、変動金利まで影響が出てきたら流れが変わってくる可能性があります。
金利の動向は不動産投資に与える影響が大きいので、変動金利が上がるとなると不動産市況が低下してくる恐れが考えられます。

特に日本が影響を受けやすいアメリカは一時金利が7％台まで上昇したものの、現在は4％台と落ち着きを見せている状態です。
アメリカではインフレを抑制するための利上げでしたが、それに伴い景気の悪化もあったため金利を引き下げる動きも見られます。

低金利が維持できれば、国内の不動産市況の動向が著しく低下することは考えづらいですが、現在円安の為替が円高に動く可能性が出てくるでしょう。
円高の動き次第では、海外投資家の動きが鈍くなる可能性が考えられます。

為替相場は頭打ちなのか

為替相場が円安にふれると、金利だけでなく海外投資家の動きも変わる可能性が出てくるので要注意です。
海外投資家は円安メリットで日本市場に目を向けていたので、為替の動き次第では離れていく可能性も否定できません。
ただし、海外投資家が目を向けているエリアは限られているので、日本全体への影響は考えづらいでしょう。
また、海外投資家の影響だけでなく、エリアによっては人口の増減もあるため、不動産価格が上がるエリアと下がるエリアが出てくることが考えられます。
日本全体の不動産投資市況はもちろんですが、エリアごとの動向を見て判断することも大切です。

さらに、円安が続くことで建設資材の高騰も続く状態となり得ます。
新築物件は値下がりが見込めない状況となるので、為替が不動産価格に関わっていることも覚えておきましょう。

まとめ

2024年の不動産投資市況は、金利や円安の動きに注目が必要です。
現時点では金融緩和政策の維持によっては、不動産価格の上昇傾向が見込めていますが、エリアや物件条件によっては、頭打ちになっている状況も見受けられます。
このような不安材料にも強い不動産投資をするには、情報収集と的確な物件選びがポイントになってくるでしょう。

プレサンスコーポレーションは、幅広い不動産投資事業に携わり、豊富な情報量で不動産投資をサポートします。
不動産投資のご相談は、プレサンスコーポレーションにお任せください。

〈参考サイト〉
令和5年分都道府県庁所在都市の最高路線価｜国税庁
建設資材物価指数（2015年基準）｜一般財団法人建設物価調査会
不動産価格指数（令和5年12月・令和5年第四半期分）を公表｜国土交通省
（上記すべて参照：2024-4-30）