【イベントレポート】橋下徹氏・黒松雄平氏が読み解く！
大阪の未来展望と不動産市況

すでに下地は整った。これから大阪は大きな変貌を遂げる！

第一部は橋下氏の講演です。まず橋下氏は、東京が発展してきた経緯と、大阪の状況、そして自身が取り組んできた大阪都構想について説明しました。

「明治期に都道府県・市町村がつくられ、三大都市は東京府、京都府、大阪府になりました。当時は東京も東京府と東京市に分かれていましたが、第二次大戦中の1943年に府と市が統合され、現在の東京都が誕生しました。これが、東京が発展する原動力となりました」

「なぜ東京がダイナミックに発展したか。東京都として一つにまとまって都市開発に投資したからです。しかし大阪は東京のように統合されず、いまだに府と市が独立したまま。府と市がそれぞれ縄張り意識を持っているため、都市開発をするうえでも資金を集中できない。そのことが大阪の発展の遅れにつながっています」

「たとえば東京都は、汐留の貨物ヤード跡地やお台場に集中投資して大きく発展させました。大阪にも、お台場と同じように中心部から近い埋め立て地として「夢洲」がありますが、所有者の大阪市に資金がないため開発が行われていないという現状があったのです。大阪の府と市を一本化すれば、未利用地を生かす大規模な投資も可能になる。」と橋本氏は力説します。

そのような考えで、橋下氏らにより結成された大阪維新の会は大阪都構想を打ち上げました。
2015年5月、大阪都構想の是非を問う住民投票は否決。しかし大阪維新の会は、2019年4月の統一地方選挙に挑み、大阪府知事・大阪市長のポストを確保し、府議会は過半数、市議会では過半数に迫る議席を獲得しました。

「大阪維新の会の下に大阪府と大阪市は一つの組織になりました。府と市の垣根を取っ払ったことで、都市開発は急速に進んでいきます。

実際に今後どのような開発が行われていくのでしょうか。たとえばJR大阪駅の北側に位置する「うめきた」エリアは、2024年の開業に向けて開発が進んでいます。オフィス・住居・宿泊施設などが建設されますが、大きな特徴は緑化です。これまで緑が少なかった大阪の中心地に、緑化に力を入れた最先端の街が誕生することになります。

ニューヨークなど世界の主要都市では、中心部ほど緑化が進んでいます。緑を多くすれば周辺の土地の価値は大幅に上がります」と橋下氏は強調します。

「うめきた、IR、そして2025年大阪万博と、大阪はこれからダイナミックに動いていきます。これらの開発構想と連動し、鉄道各社も路線延長や新規路線開業を計画しています。今後大阪がどう変わっていくのか、ぜひ実感してください」

府知事・市長として大阪発展に尽力してきた橋下氏だからこそ語れる、大阪の将来像についての説得力ある考察に、参加者の皆さんも引き込まれていました。
 

金融政策を理解すれば確信できる、不動産投資の優位性

第二部は、18歳で起業して以降、学習塾を中心に複数の会社を経営している黒松雄平氏が登壇。不動産、金融、保険など幅広い分野に精通したファイナンシャルプランナーでもある黒松氏は、日本の政策を俯瞰することで、最適な資産形成の道筋が見えてくると語ります。

「日本ではバブル崩壊から20年以上デフレが進みましたが、2012年の安倍政権誕生からインフレ政策が始まりました。この政策を理解することが、資産形成にとって非常に重要です。

まず金融政策。2013年、日銀は「異次元の金融緩和」を発表し、市場に出回るお金の量であるマネタリーベースを増やす政策を実施しました。また2014年末、追加金融緩和として長期国債の買い入れやETF、J-REITの残高を増やすことを発表。これによって銀行の貸出金利が下がり、株やJ-REITの価格が上がり、不動産マーケットにお金が流れ込みました。

日銀が政策として、銀行借入の金利を下げてくれて、不動産価格が上がるように誘導しているのです。こういった政策を見た時に、いち早く将来の動きを察知し、不動産を買うことが大事です。実際に私は、60億円ほどの不動産を、借入を起こして投資しています」と黒松氏は強調します。

「続けて日銀は2016年1月、マイナス金利を導入。これが不動産市場への資金流入を加速させました。加えて政府の財政政策により、サラリーマンの給料も上昇。これらの金融・財政政策により、インフレは加速していくことが予想されます。一方、心配なのは年金問題です。

年金制度は度重なる改正により、維持していくことができます。たとえば私が70歳になった時、妻と合わせて厚生年金で毎月24.7万円が入ってきます。これは守られるでしょう。しかし、その額は、世間の手取り収入が大幅にアップしていることが前提です。つまり、インフレで貨幣価値は下がるけれども、年金受給額はそれに追いついていかないのです」と黒松氏は熱く語ります。

そこで、今後インフレに対抗できる手段として、不動産の重要性はますます高まっていくと黒松氏は主張します。また、不動産は相続税対策や保険代わりにも機能すると説明します。

「相続税法改正により、もともと相続税に関係のなかった人にまで、相続税がかかってくるようになりました。そこで注目されているのが不動産です。たとえば現金で1億円を持っていたら、その額に対してそのまま相続税がかかります。しかし1億円を不動産に変えたら、4分の1程度に評価額が下がることもあります。そのために、相続税対策としてマンションを買う人が増えているのです」

さらに不動産をローンで買う時、多くの金融機関では団体信用生命保険への加入を義務づけています。このことも、不動産投資のメリットの一つと黒松氏は言います。

「いま人気の保険商品である終身保険は、インフレに対抗できず、また、平均より長生きしないと損をします。不動産を買って団体信用生命保険に加入すれば、終身保険の機能もあるし、収入補償保険としても機能します。自分に万が一のことがあった時に、残された家族に安心感があるという意味では、保険を買うよりも不動産を買っておく方をお勧めします。

日本の不動産価格は上昇傾向にあるとはいえ、世界的に見ればまだまだ割安。日本の年金機構や大手保険会社、世界の機関投資家も日本の不動産に注目しているといいます。日本経済の大きな流れを踏まえ、状況を俯瞰的に見ると、不動産の優位性がますます際立っていくでしょう」
と黒松氏はセミナーを締めくくりました。