賃貸ワンルームとファミリータイプ…サラリーマン投資家はどちらを選ぶべき？

投資効率が高いのはワンルームマンション

まず、投資効率の面ではワンルームマンションに分が上がります。2019年4月に全国賃貸管理ビジネス協会が調査した全国家賃動向では、大阪府の1部屋の家賃は1ヵ月5万4,476円です。一方、2部屋は6万8,469円、3部屋で7万5,660円でした。つまり、部屋数の少ないワンルームのほうが投資効率は高いのです。低空室率・募集期間の短さといった稼働率の高さもワンルームの魅力です。

ただし、利便性・立地に優れた物件選びは必須になります。具体的には東京・大阪・名古屋といった都市圏で、オフィスへの通勤が非常に便利な場所、有名学校・上場企業の工場などが拠点を構えるエリアがねらい目です。ランニングコストの面でも、ワンルームは優れています。ファミリータイプマンションの場合、修繕積立金・管理費といったコストがその広さに応じて重くのしかかってきます。

さらに、退去時のリフォーム費用も部屋数が多いファミリータイプのほうが余計にかかります。「家へ寝に帰るだけ」といった生活スタイルの多い傾向のワンルームと違い、1日中暮らしているファミリータイプの場合、給湯器具やガスレンジ、トイレといった場所の傷み具合が激しい傾向です。
 

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遊休土地を有効活用するならファミリータイプの選択肢も

ファミリータイプに有利な立地もある

もし遊休土地を所有しているなら、ファミリータイプも活用策の一つです。ワンルームの入居希望者は、どうしても駅から5分以内といった高い利便性を求めます。しかし、ファミリー層であれば駅から離れたような土地でワンルームの立地に向いていないような場合でも「閑静な住宅地」「小中学校に近い」「大型商業施設や病院などの公共インフラも整っているようなエリア」なら、ファミリー層からの需要が見込めるでしょう。

いずれにせよ、周辺の立地環境や周辺エリアにおけるファミリー向け賃貸住宅の供給動向を見極めたうえで判断したほうがよさそうです。

ファミリータイプ賃貸は土地持ちが圧倒的に優位

加えて、土地がもともとあるなら余裕のある資金計画が組め、競争力のある家賃設定も可能です。デベロッパーが土地所有者に営業攻勢をかけることもあり、ファミリータイプ賃貸物件のオーナーには土地持ちが多いといえます。逆に言えば、そもそも土地を持っていないとファミリータイプ賃貸経営で勝ち目はなさそうです。

これからファミリー層は減ってくる

それでは、貸家需要の基礎となるべき世帯数はどんな動きを示しているのでしょうか。まず、ワンルームの入居対象である単身世帯層ですが、1980年の711万世帯から2015年には1,656万世帯と倍以上に増加しています。今後も増加傾向は2035年まで続くとされ、その数はピーク時で1,833万世帯です。単身世帯増加の背景には、以下の要因が影響したとされています。

・高齢化の進行に伴う高齢者単身世帯の増加
1980年の88万世帯から、2015年には562万世帯と6倍以上に増加し、2030年には717万人にまで増えると予測されています。

・晩婚化・未婚化の進行
男性35～39歳の未婚率は、1985年の14.2％から2015年には35.0％に上昇、同じく女性35～39歳の未婚率も6.6％から23.9％に上昇しています。

・離婚の増加
1980年の約14万件から2017年度には約21万件と1.5倍になっています。

一方でファミリー層（夫婦のみ世帯・夫婦と子供世帯・ひとり親と子供世帯の合計）は、2010年の2,862万世帯をピークに減少傾向に転じ、2030年には2,512万世帯にまで落ち込むと予測されています。結論としては、投資効率や需要動向を踏まえると、ファミリータイプよりワンルームのほうが、とくに土地を持たないサラリーマン投資家には向いているのではないでしょうか。
 

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