公開日

不動産投資の利回り指標の基礎知識

投資を行う際に、必ずチェックするものの一つに、どれぐらいの収益が見込めるのかという「利回り」があります。そこで、今回は不動産投資の利回り指標について見ていきます。

4つの利回り指標

不動産投資の利回り指標としては、主に次の4つが用いられています。

●表面利回り
一般的に使われることが多いのは、「表面利回り」。賃料収入を物件価格で除するだけのシンプルな指標です。不動産広告に表示される「予定利回り」は、この「表面利回り」の数値の場合がほとんどです。地域の市場性や物件の収益性を比較するのに便利だからです。
しかし、算出要素が賃料収入と物件価格だけで、物件の維持管理コストなど将来的なコストを織り込んではいませんので、この指標だけで投資物件を決めてしまうのは危険です。“投資判断のための指標”ではなく、“比較のための指標”と捉えるべきでしょう。

●ネット利回り
そこで、必要な物件の維持管理コストを考慮し、その値を減じた年間総収入を、物件価格に購入経費を加えた実際的な取得コストで除した指標が「ネット利回り」です。「表面利回り」よりも、実際の利回りに近い状況をつかめるでしょう。この場合、維持管理コストをどれだけ見込むかで変わるので、物件に応じた適切な値を見積もる必要があります。

●投下資本利回り
一方、「投下資本利回り」は、賃料収入から維持管理コストを引いた年間総収入を、投下した自己資金で除した指標。これによって、投資した資金によりどの程度の利回りでインカムゲインが得られるのかが分かります。この場合は、自己資金率や借入条件を正確に反映させる必要があります。

●総合収益利回り
もちろん、不動産投資は賃料収入のインカムゲインだけでなく、売却でのキャピタルゲインを期待するものです。そこで判断材料となる指標が、「総合収益利回り」です。これは、所有期間全体での賃料収入と維持管理コストによる収支総額に売却収入を加えたトータルのゲインを、投資した自己資金金額で除した利回り。つまり、インカムゲインとキャピタルゲインを併せて確認できる、最も正確な収益性が現れている指標と言えます。しかしながら、売却時の残価設定を適切に織り込まないと、より正確な利回りは得られません。

また、すべての指標において、空室率を適切に織り込んだ賃料収入を見積もる必要があるといえます。

近畿圏における各指標の状況

4つの指標が分かったところで、実際にその情勢がどうなっているのかを、2018年度の近畿圏で見てみます。


出典: (公社)近畿圏不動産流通機構 市況レポート
http://www.kinkireins.or.jp/rte/No.74.pdf

まず、ワンルームと2部屋以上では、2部屋以上のほうが各指標・各エリアとも1~2%ほど高いことが分かるでしょう。
エリア別では、あらゆる指標において神戸市が最も高く、2部屋以上の総合収益利回りでは京都市の倍近い差が開いています。

そして、ここで要チェックなのは、試算条件の維持管理コスト率を20%見込んだ「ネット利回り」が「表面利回り」より1%以上低くなっていること。この維持管理コスト率は近畿圏不動産流通機構が設定した実勢値と言えるので、実際のオーナーの経費負荷度合は利回りで1%以上に及ぶインパクトがあると言えます。

借入金額を最適化する「DSCR」

さらに、指標として「DSCR(Debt Service Coverage Ratio/借入金償還余裕率)」というものがあります。

「総合収益利回り」は、よく、レバレッジ効果(より少ない自己資本で、より高い運用効率を目指すこと)を判断する際に用いられる指標です。より少ない自己資本とは、すなわちより多い借り入れを起こす必要があるということ。この場合、金利が上がったり、入居者が決まらず賃料収入が減る、思ったより維持管理コストがかかるといったことが生じると返済できなくなる恐れがあります。そこで、借入金額をより現実的な賃料収支に見合った範囲に抑えるために用いるのが「DSCR」です。

「DSCR」は上の図のとおり純収入を年間借入金返済額で除したもので、純収入に対する返済額の比率を示すもの。1.5以上、つまり150万円の純収入に対し、借入金返済額は100万円以下で済むように抑えることが健全であると言われています。
初心者には難しいかもしれませんが、不動産投資を行うにはこうした指標を読みこなせるようになることが、より安心・安全な投資に繋がることは間違いないでしょう。

人気の記事ランキング

1
初心者向け
Read More

登記事項証明書・登記簿謄本の取得方法や手続きを解説!

2
生命保険
Read More

今さら聞けない「団信」のメリット・デメリット

3
利回り
Read More

表面利回りと実質利回りとは?計算方法も合わせて解説

4
初心者向け
Read More

マンションの固定資産税っていくらかかる?計算方法を解説

5

時計買うなら100万円のロレックス、10万円のセイコーどっち?

現場のプロが教える不動産投資の成功の秘訣 少人数限定セミナー

注目の不動産投資セミナー