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マンション投資・不動産投資の11大メリット
サラリーマンや公務員に人気の理由がわかる

最近は、資産運用を本気で考えるサラリーマンや公務員に、マンション投資・不動産投資が注目されています。なぜ、数多くの資産運用の中からこれらが選ばれるのか。前半は不動産投資のメリット、後半はその中でも初心者に人気のマンション投資のメリットをご紹介します。

不動産投資の(他の投資にない)6大メリット

不動産投資の他の投資(上場株式・投資信託・FXなど)にないメリットには、次の6つが挙げられます。

1.毎月決まった額の運用益が入ってくる
2.手持ち資金を温存しながら資産運用ができる
3.手間なしで資産運用ができる
4.インフレ対策になる
5.所得税の節税効果がある
6.生命保険のような機能がある

これら一つひとつの内容をくわしくチェックしていきましょう。

●不動産投資のメリット1:毎月決まった額の運用益が入ってくる

不動産投資の醍醐味は、賃料収入という名の運用益が得られることです。これは空室や滞納などが発生しない限り、毎月コンスタントに入ってきます。

上場株式や投資信託にも、配当金・分配金という定期的な運用益はありますが、入ってくるのは年に1~2回が大半です。上場株式の中でもベンチャー企業の銘柄は、配当金自体がないものもあります。また、投資信託には毎月分配・隔月分配の商品もありますが、資産そのものを削って分配金が支払われるケースもあり、最終的なリターンでは大きな不安もあります。

●不動産投資のメリット2:手持ち資金を温存しながら資産運用ができる

不動産投資をスタートするには、収益物件を購入するためのまとまった額が必要ですが、この大半をローンでまかなうことも可能。金融機関の融資を利用すれば、手持ち資金を使わずに資産運用を進められます。なお、上場株式・投資信託・金など、他の投資商品を買うときに金融機関が融資をしてくれることはありません。融資が受けられるのは、不動産投資だから得られるメリットといえます。

●不動産投資のメリット3:手間なしで資産運用ができる

これは、不動産投資がサラリーマンに支持されている理由のひとつでしょう。たとえば、上場株式やFXであれば、こまめに値動きをチェックしないと効率的な運用ができない面もあります。しかし、これは平日が自由にならないサラリーマンには現実的に困難です。不動産投資なら、面倒なルーティンワーク(入居者募集・入退居管理・賃料徴収など)を管理会社に委託すれば手間なしで資産運用ができます。

●不動産投資のメリット4:インフレ対策になる

手間のかからない資産運用には、プロがファンドを運用してくれる投資信託もありますが、投資信託はペーパーアセット、不動産はリアルアセット(実物資産)という違いがあります。今後、インフレが進んでモノの値段が高くなったとき、実物資産の不動産の価格も高くなりやすいと考えられます。

●不動産投資のメリット5:所得税の節税効果がある

高額所得のサラリーマンや士業の人などにとって、不動産投資による所得税の節税効果も大きな魅力です。不動産投資には、管理費・修繕費・火災保険・ローン返済の金利など、さまざまな経費がかかります。これらの経費を差し引いたとき、その年度の収支が赤字になれば、その赤字分を所得から引くことができます。

●不動産投資メリット 6:生命保険のような機能がある

不動産投資には、生命保険のような機能もあります。ローンを組むときに団体信用生命保険(団信)への加入を前提とする金融機関も多いですが、これはオーナーが亡くなったり、高度障害状態になったときに残ったローン残額を0円にしてくれるものです。ローンがなくなれば賃料収入が丸々残りますし、売却してまとまったお金を得ることもできます。

区分マンション投資の(他の不動産投資にない)5大メリット


さらに、不動産投資の初心者に人気の高い「区分マンション投資」には、次の5大メリットがあります。

1.初期投資の負担が少ない
2.一棟物件に比べて売却しやすい
3.将来も安定したニーズが期待できる
4.修繕費やリフォーム代を抑えやすい
5.融資審査の結果が予測しやすい

これらは他の不動産投資にはない強みです。その一つひとつをチェックしていきましょう。

●区分マンションのメリット1:初期投資の負担が少ない

マンション一棟やアパートなどを運用しようとすると、それなりのまとまった予算が必要です。一棟ものを購入する場合、物件価格の1~2割の頭金を用意するのが一般的ですが、初心者にとってはこれが大きなハードルになりやすいです。区分マンションであれば、物件価格が手頃で、条件さえクリアすればフルローン(=頭金なし)で融資してもらえるケースもあります。

●区分マンションのメリット2:一棟物件に比べて売却しやすい

適切なタイミングで収益物件を売却することを出口戦略といいます。この出口戦略が描きやすいのも区分マンションのメリットです。

上場株式や投資信託と比べたときの不動産投資のウィークポイントは、売りたいときにすぐ現金化できないことです。しかし、区分マンションに限定すると、一棟マンションやアパートに比べて価格が安いため流通する数自体が多く、(価格が適正であれば)売却がスムーズと考えられます。

●区分マンションのメリット3:将来も安定したニーズが期待できる

区分マンションには、専有面積、間取りによってワンルームやファミリータイプなどいくつかの種類があります。このうち、ワンルームに限っていえば、メインターゲットである単身者世帯が増加しているため、安定したニーズが期待できます。

たとえば、東京都の単身者世帯は2015年段階では 316.5万世帯でしたが、2030年358.6万世帯と急増すると見込まれています。同様に大阪市でも、2015年段階で145万世帯だった単身者世帯は、2030年155万世帯で推移すると予測されています。日本全体で人口減少が本格化しても、単身者世帯というマーケット自体は広がっていく。これはワンルームマンションだけの強みといえます。

●区分マンションのメリット4:修繕費やリフォーム代を抑えやすい

入居者が退去したあとの修繕費や年数が経ったときの室内のリフォーム代は、オーナーの負担になります。一棟ものは部屋数が多いだけに出費もかさみますが、区分マンション、とくにワンルームはコンパクトな分、コストを抑えやすいといえます。このため、手持ち資金が限られる人はワンルームが向いているといえます。

●区分マンションのメリット5:融資審査の結果が予測しやすい

アパート投資では、金融機関を何社も回ったけれど結局ローンを組めなかったというケースもよくあります。これに対して、区分マンション投資の場合は、融資を受けられるかが事前に予測しやすいのもメリットです。

これは同じ不動産投資でも融資先が違うからです。アパートなど一棟ものは地銀や信金など、区分マンション投資はノンバンク系(オリックス銀行、ジャックス、クレディセゾンなど)が中心です。地銀や信金の審査基準は各社ばらばらで対策が難しい面もありますが、ノンバンク系は膨大な融資データを持っているため基準が明確なのです。

ここで解説してきたように、不動産投資・マンション投資には数多くのメリットがあります。一方で、他の投資・資産運用と同様にリスクもあります。その内容をしっかり抑えた上で選択することが大切です。


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