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マンション投資の区分買いと一棟買い、あなたが選ぶべき選択は?利回りも比較

投資用マンションの購入で安定した利益を生むには、物件選びの正しい情報が必要不可欠です。東京か大阪か?などのどの場所で買うかと同時に、どのように買うか?

つまるところ、その選択を迫られるのが、投資用マンションのいわゆる「区分買い」と「一棟買い」です。

一棟買いは区分買いよりも比較的リスク高いですが、利回りは良い場合もあり、仮に利益が出るとその収益額は大きくなります。

しかし、もちろん必要とされる投資金額も大きくなります。まさにハイリスクハイリターンです。

不動産投資市場における、マンション投資では「区分買いで成功しているケース」が多い印象をお持ちではないでしょうか?実際には母数が違うので単純比較は難しいのですが、そのメリットとデメリットを比較します。あわせて、気になるポイントである利回りや空き室対策に関しても触れます。

 

1.区分買いのメリット

マンションの区分買い投資は、一棟の中の一室の区分所有権を取得し、賃貸する投資方法です。メリットは以下の通り

【メリット①】購入金額、初期費用が安い
購入費用は一棟買いと比べると少額です。実際には数百万円から購入できる物件も多いためそのため不動産投資の初心者でも購入し易くなります。その選択肢も豊富で、あなたにマッチする投資物件も見つかりやすいといえます。中には手元資金のみで購入できる物件もあるため、ローンを利用せずに投資するケースもあります。

【メリット②】流通性が高く売りやすい
この流通性が重要なポイントとなります。区分マンション投資は、特に人気物件の場合、非常に流通性(流動性)が高くなり、売却先が早く見つかるため、売りやすいという特徴があります。(一棟買いの投資マンションやアパート経営と比較して)価格が低く経済的に手の届く方も多いためです。
特に2025年の万博博覧会の決定、うめきた2期開発など、昨今なにかと注目の大阪エリアや、再開発と関係のないエリアでも、都市近郊地域の駅近物件は常に需要も高く、有名私立幼稚園や私立小中高の進学校に徒歩圏内など就学環境の物件は、令和になっても引き続き購入価格より高額で売却できる傾向があります。

【メリット③】借入金額が少額で返済不能リスクが小さい
区分マンションを購入する際にも、もちろんローンを利用できますが、不動産投資用ローンは住宅ローンと違って利率が高く、返済負担が重くなる特徴があります。一棟買いマンションや一棟アパート経営でローンを組むと金額が大きく金利が高くなります。部屋数が多いと空室の管理や対策が追い付かなかったり、安定して利益が出ない可能性もあります。さらには空室が続き、損失がでるような場合、その損益額も大きくなりがちです。
一方、区分所有マンションはローリスクが魅力。不動産投資用ローンでも借入額が少額でなのでリスクを小さくできます。万が一、空室状態が続き支払いが苦しくなっても一時的であれば、一部屋分の家賃として手持ち資金で対応できる額で、またその間に物件売却すれば債務整理、自己破産などの最悪の事態も避けることができるでしょう。

2.区分買いのデメリット

区分買いには以下のようなデメリットもあります。

【デメリット①】収益が小さくなる
マンションの区分買いの場合、収益性は一棟買いよりは低くなる傾向です。一棟買いのマンション、アパートは全室分の収入が入ってきますが区分買いの場合には一室分になります。

【デメリット②】空き室リスクが高い
区分マンションの場合、空き室(空室)になると収入は0円です。一棟もののマンションやアパートの場合には「すべての部屋が空き室」という事態は想定しにくくリスクを分散できますが、一室のみの所有の場合には空き室になったときの影響が大きくなります。

【デメリット③】利回りが低くなる可能性もある
一概には言えませんが、区分所有マンションの場合一棟マンションに比べて利回りは低くなるケースがあります。管理費や修繕積立金を払うと実質利回りが低くなり、人気物件では賃料に比べ購入費用が高くなりやすいためです。この購入費用と賃料のバランスに関しては特に経験がないと成功率は低くなる一方です。まずは不動産投資のプロにご相談頂くことが、最短で収益を上げるための近道といえるでしょう。

関連記事:
不動産投資・マンション投資の種類ごとの違いとは 初心者と好相性なのはどのタイプ?

3.一棟買い投資のメリット

一棟買い投資とはアパートやマンションを建物ごと購入して全室を賃貸する方法です。

【メリット①】収益が大きくなる
一棟買いの場合、複数の部屋の合計賃料を受け取れるので、当然収益額が大きくなります。不動産投資で大きくもうけたいなら区分買いより一棟買いの方が効率的といえます。

【メリット②】利回りが大きくなりやすい
一棟買いの場合、区分所有に比べて利回りが高くなるケースが多数です。区分所有の場合、どうしても一室に予算を集中させるので購入費用が割高になりますが、一棟買いの場合には部屋数の割に購入費用が低くなりやすいからです。

4.一棟買い投資のデメリット

【デメリット①】返済できなくなったときのリスクが高い
一棟買いの場合、8,000万円や1億円などの高額な不動産投資ローンを組む必要があり、月々の返済額も数十万、100万円以上となります。そうなると返済できなくなったときのリスクが非常に高くなります。
たとえば以下の場合、

  • 全20室のアパート、1室の賃料が月額8万円

半数の10室が空き室の状態が続くと、毎月−80万円の予想収益となりローンの返済が負担になってきます。返済不能となれば、借入金額の大きさから一気に自己破産につながるケースが今でも少なくありません。
結論としては、初心者の方や、また企業にお勤めの年収約1,000万円のサラリーマンの方はじめから「一棟買い」はリスクがあまりに高く、避けるべきです。

【デメリット②】出口戦略を立てにくく、売却が困難
一棟アパートやマンションを購入した場合、特に“出口戦略”が立てにくい点は注意すべきです。一棟で購入した投資物件への投資をやめ売却したいと思っても、一棟マンションやアパートを購入できる層は、区分所有マンションほど多くはなく、なかなか売却が実現しないこともあります。値下げするとローンが完済できず、大きな負担となる可能性があります。この点でもマンション投資の一棟買い投資のリスクの高さが目立ちます。

【デメリット③】税金や管理費、維持費が高い
一棟買いでマンションやアパートを所有していると、区分所有に比べて以下が高額になります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税

その他にも修繕関連のコストも区分所有より高く、結果的に維持費や管理費が高額になります。マンション投資物件を選定する際には、単純な利回り比較だけではなく、こうした費用についても考えておく必要があります。

マンション投資 メリット デメリット
区分買い ローリスク

  • 初期費用が少ない
  • 流通性が高い
  • 返済リスクが低い
ローリターン

  • 収益が少ない
  • 空き室リスクが高い
  • 利回りが低くなる可能性有
一棟買い ハイリターン

  • 収益が大きい
  • 利回りが大きくなりやすい
ハイリスク

  • 返済リスクが高い
  • 売却が難しい
  • 維持費が高い

■5.区分買いをお勧めするタイプ

不動産投資 初心者の方

やはり初心者の方には区分買いをお勧めします。不動産投資初心者の方がいきなり一棟買い投資へのチャレンジは危険で、ケースとしてもかなり稀といえます。平日の日中は会社でお勤め、比較的時間もなくても1室の管理であればうまく利益を出せる可能性が高くなります。そのため忙しい現役世代の方にもおすすめできる特徴がありるといえます。

年収500万円以上の収入の方
約500万~1,000万円以下の収入の方は、マンション一棟買いに必要な約8,000万円~1億円以上の不動産投資ローンを組めない可能性が高いです。物件や個人の属性によっては不可能ではないですが、仮に審査が通ってもリスクが高いため、まずは区分買いが最適でしょう。

老後の安定収入にしたい方
また老後の年金がどこまで信用できるのか不安…、また、節税対策がしたい、新築マンション投資の賃料収入を得たいなど、老後の安定収入にしたい方などにもこの区分買いが最適といえます。

6.一棟買いをお勧めするタイプ

不動産投資に慣れている方、数億円規模の高額な投資中の方
これまでに充分不動産投資の経験を積みリスクを負っても解消できる資産をお持ちの方は、より大きな成功のためにチャレンジとして一棟買いを検討しても良いでしょう。

高額な資産・(不動産収入など)収入のある方
不動産収入などで充分に高額な資産、また収入があり1億円以上といった高額な不動産投資ローンのリスクを負える方は、一棟買いのリスクをリターンに繋げることも可能です。一棟管理になるため部屋数、つまり空室リスクが大きくなる分、空室対策などの管理・運営にも時間が求められることもあります。

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