投資するなら「東京の中古物件」より「大阪の新築物件」
数十年後にここまで差が出る

新築マンションで比較した場合、東京と大阪の差は？

はじめに、新築マンションで東京と大阪ではどれくらいの価格差があるかを見てみましょう。不動産経済研究所の「マンション市場動向2018年まとめ」から、2018年1～12月の新築分譲マンションの平方メートル当たり単価を比較してみました。東京23区と大阪市内の平方メートル当たり単価は、「東京23区で約113万8,000円」、「大阪市内で約77万2,000円」と東京23区が約1.5倍高いことが確認できます。

留意したいのは、この価格はあくまでも東京23区の平均という点です。都心や人気駅で見ると、さらに差は広がり、2倍あるいはそれ以上になると考えられます。上記の結果から、新築マンションを購入するなら「大阪のほうが断然リーズナブル」といえるでしょう。約1.5～約2倍もの価格差があるので、投資額を抑えることを重視すると大阪なら新築マンション、東京なら中古マンションという選択することも一つの方法でしょう。

ただ、注意しなければいけないのは新築と中古では同じマンション経営でも「環境が全く違う」ということです。中古は物件価格が低い分、返済額よりも家賃収入が高くなり、キャッシュフローがよい可能性があります。しかし、実際には築年数が経過するほど家賃を下げざるを得なくなるというデメリットも忘れてはいけません。

これに対し、新築マンションはプレミアム家賃といって周辺の家賃より高めに設定できることがメリットです。
 

中古物件のウィークポイント：修繕費用が発生しやすい

次に支出について見てみましょう。中古マンションは、購入後すぐに修繕費用が発生するケースも多々あります。主に、床や建具の修繕、エアコン・給湯器の交換などが考えられるでしょう。このような設備は、新築であれば築10年近くまではあまり費用がかからない傾向です。中古の場合は購入してすぐに修繕が必要になることが多く、費用も大きい可能性が高くなります。

このような傾向から「修繕費用が発生する前の状態の良いうちに手放したい」といった考えのオーナーもいます。

中古物件のウィークポイント：数十年後を考えると不利

不動産投資は、長期運用が基本ですので数十年後まで考えたシミュレーションすることが大切です。マンションの場合、新築物件であれば20年後や30年後もまだ投資価値があり、現役で収益を得られることが見込まれます。一方、中古物件を購入した場合、数十年後には建物や設備が古くなり、そのままでは空室リスクが高くなることがウィークポイントです。

そのため、建て直しや大規模なリフォームが必要になり大きな支出が発生することも考えられます。長期運用の視点で考えても、「大阪の割安な新築マンション」と「東京の中古マンション」を比較すると、大阪物件のほうが有利といえるでしょう。

大阪の新築のほうが東京の中古よりも投資リスクが低い

ここでは、大阪の新築マンション投資と東京の中古マンション投資について比較してみました。ポイントをまとめると次の3つになります。

・中古よりも新築のほうが家賃設定で有利
・中古マンションは購入後すぐに設備交換のリスクがある
・中古マンションは数十年後に大がかりな修繕が必要になることも少なくない

中古物件には、「物件価格が安い」というメリットがあります。しかし、安さだけに目を奪われるのでなく修繕費用を加味して収支を計算することが重要です。また、いつ修繕費用が発生するか予測がつかない面もあるため、まとまった現金を準備しておくことが賢明といえます。このように考えると、手元に豊富な現金ストックが十分ある方以外は、新築マンションが無難だといえるでしょう。さらに、予算を抑えながら新築マンション経営をするなら大阪のマンション経営がベターです。
 

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