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マンションのリフォームってどれくらいかかる?リフォーム事例と合わせて紹介

マンションをリフォームするにはいくらぐらい必要なのか、ご存じでしょうか。特に投資用マンションの所有者だと、リフォームすることでどれほど不動産の資産価値が上がるのか気になるところです。リフォームを施して新築同様に仕上げるとすれば、確かに物件自体の価値を高めることはできますが、費用を投じたうえでのリターンを考えなくてはなりません。費用相場やリフォームする際の注意点、さらにリフォームローンについては、基本的な知識として頭に入れておきましょう。

リフォームとリノベーションの違い

リノベーションという言葉を耳にする機会が増えており、最近ではリフォームと同義的に言葉が使われている印象です。確かに明確な定義づけはされていませんが、本来その目的は似て非なるものです。両者の違いについて、それぞれのメリットやデメリットを中心に見ていきましょう。

リフォームの主な目的は、老朽化した建物や設備を元の状態に戻すことです。古くなったバスルームを新しく変えたり、汚れた床や壁紙を張り替えたりするなど、基本的に小規模な工事にとどまります。そのため、費用は安く、工事期間は短いのが大きなメリットです。しかし建物や部屋の印象を大きく変えるものではないので、施工の自由度は低くなります。現状維持をベースとして修理等の改修をしたいならば、リフォームを選択すると良いでしょう。

その点リノベーションでは、修復するだけでなく、住宅の質を向上させることも目的としています。リノベーションによって住環境を良くしたりデザイン性を高めたりするのです。間取りや内外装を変えることもあるので、基本的に大がかりな工事を行なうこととなります。するとリフォームとは対照的に、費用は高く、工事期間は長くなりがちです。ただし費用や期間がかかる分、新築よりも性能や見た目がプラスαされた状態になり、物件価値を一気に高めるというメリットが期待できます。

マンションをリフォーム費用の相場はいくらくらい?

工事費用が安いというのはリフォームの大きなメリットですが、実際の費用相場についても知っておかれると良いでしょう。リフォーム部位ごとの相場をまとめていますので、1つの目安にしてみてください。

・キッチン:60〜90万円
・浴室:80〜100万円
・トイレ:20〜30万円
・洗面:20〜30万円
・リビング:50〜100万円
・ダイニング:30〜60万円
・寝室:〜20万円
・玄関:10〜20万円
・廊下:30〜40万円
・洋室/和室:30〜40万円
・フローリング・床:60〜90万円
・バルコニー/ベランダ:10〜20万円

【リフォーム事例】
Aさん所有の物件は、最寄り駅から徒歩10分以内と立地条件は悪くなく、20代~30代会社員の入居ニーズが高いエリアです。しかし前の入居者の退去後、なかなか次の入居者が決まりませんでした。築年数の古さが少し目立つようにもなっていたので、これを機にリフォームすることにしました。ただし現状回復だけを行なうのではなく、現代風のデザインを意識してリフォームしようと考えました。

入居者によるインテリアの自由度を残すためにも、凝ったデザインにするのではなく、原状回復工事とともにクロスや照明に少しおしゃれさを取り入れました。リフォーム内容は次の通りです。
・トイレ:20万円
・ベランダ:10万円
・クロスの張り替え:10万円
・照明:6万円
・その他クリーニング費用:4万円
合計:50万円

老朽化が目立っていたトイレやベランダの改修をして、クロスや照明でイメージを変えるだけで入居希望者からの問い合わせが増えたということです。直近にリフォーム済というのは大きな宣伝文句となるのも大きなポイントと言えるでしょう。

リフォームを活用して物件の資産価値を上げるには?

リフォームの活用によって投資利回りを上げるためには、いくつか大切なポイントがあります。まず押さえておきたいのがリフォーム物件選びのポイントです。リフォームして資産価値が高まりそうな物件を選ぶことが欠かせない要素と言えます。

そもそも資産価値の高い物件の条件とは、交通アクセスの良さ、周辺環境などの立地条件、そして物件自体の綺麗さや充実した設備などです。交通アクセスや立地条件については変えられませんが、物件自体の状態や性能についてはリフォームによって改善できます。そのため物件選びにおいては変えられない条件にもきちんと考慮したうえで、物件を選ぶことが重要です。

候補となる物件が見つかれば、リフォームを加えたうえでの投資利回りをシミュレーションしてみましょう。リフォームすることを前提としている場合には、「物件購入価格+リフォーム費用」が実際の投資額になります。このような総額に対して家賃収入がいくらぐらい見込めるのか、投資利回りがどうなるのかを考えなくてはなりません。シミュレーションでプラスにならないのであれば、リフォームしたところで投資が成功するとは考えられません。

物件を決めたら、次に大切なのがリフォーム業者選びです。非常に多くの業者があるため選択が難しいところですが、個人宅よりも収益物件のリフォームに強い業者に依頼するのが妥当でしょう。いかに低コストで見栄え良く仕上げてくれるのかも判断基準としたいところです。

どういった方向性でリフォームを進めるのかは自身でイメージを持っておくべきですが、その際に重要なのはペルソナ設定をすることです。その物件に住む人物像を考え、それを元に業者と相談しながら全体像を作り上げましょう。プラスαで人気設備の導入を検討するのも資産価値を高めるには有効です。入居者の生活の質を上げたり安全性を高めたりするような、新しい設備を検討してみても良いかもしれません。

リフォームローンを活用するには?

マンションのリフォームを検討するのであれば、リフォームローンについて調べておくのが得策です。民間の金融機関によるもので、抵当権をつけない無担保ローンとなるタイプがほとんどです。そのため、借入審査が早く審査が通りやすいというメリットがあります。ただし、借入額の上限が低く、通常の住宅ローンと比較すると金利も割高になるケースが多くなります。

その他の違いとしては、住宅ローンでは変動金利型、固定金利型、固定選択金利型から選択できる場合が多いのに対して、リフォームローンでは変動金利型が主流となっています。また借入限度額の違いに伴い、住宅ローンでは返済期間が最長30~35年となる一方、リフォームローンの場合は6か月~最長15年程度といった違いも見られます。

リフォームローンの金利やサービスは各金融機関によって大きく異なるため、月々の返済額や総返済額に違いが出てきます。金利体系や融資限度額、金利以外の諸経費、団体信用生命保険の有無、ローンの審査内容といったポイントに注目して、複数比較することが望ましいでしょう。リフォーム業者によってはローンに関するサポートをしてくれることもあるので、必要に応じて業者選びの際に確認しておくと良いかもしれません。

さらにリフォーム費用を節約するために知っておきたいのが、住宅ローン減税制度についてです。実は、リフォームの場合にもこの制度が利用できることがあります。住宅ローンを用いて、増築したり、省エネやバリアフリーリフォーム工事をしたりなど、100万円を超えるリフォーム工事をした場合において、減税制度の対象となります。

住宅ローン減税制度を利用すると、基本的には入居年から10年間、ローン残高の1.0%に値する金額が所得税額から控除されます。所得税から控除できない分については、住民税からも一部控除が受けられるようになります。住宅ローン減税制度については、ひんぱんに変更されているので利用を検討する際には、税務署や国交省のHPで最新情報を確認してください。

なお、住宅ローン減税を利用するためには確定申告が必要です。自己申告制となるため、入居の翌年に確定申告を行なわなくてはなりません。会社員の場合は初年度に確定申告をしておくと、翌年からは会社の年末調整で手続きが行われることとなります。

リフォームをすることで物件の資産価値が高まり、不動産投資においてプラスに働くことがあります。ただし、リフォーム費用を加味したうえで、稼働率や利回り等を考えなくてはならない点には注意しましょう。リフォームによって収益物件の価値を高めるには、いかに低コストでリフォーム工事を行なうか、入居者のニーズを反映させられるかがポイントです。つまりローンの仕組みを理解してリフォーム業者選びをしっかり行なうことが、物件の投資利回りを左右するとも言えるでしょう。

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