公開日: 2023.03.20

初めての不動産投資で気を付けておきたい5つのポイント

投資用マンション

近年、不動産投資は富裕層を始めサラリーマンの副業としても人気を集めています。※1
なぜなら、株やFXのように日々の変動に恐れる心配もなく、安定した収益や最終的にまとまった資産を得ることが期待できるからです。
しかし、人気のある不動産投資でも失敗する可能性はあり、投資である以上リスクがゼロではありません。
初心者の方でも不動産投資に失敗しないためには、いくつかのポイントに気を付ける必要があります。
リスク対策をすることで、不動産投資の成功へ大きく近づくことができるでしょう。
今回は、初心者の方に向けた不動産投資やマンション経営で気を付けておきたい5つのポイントをご紹介します。

不動産投資の失敗とは

一般的に不動産投資で失敗するというのは、最終的なトータルまで見て赤字になることをいいます。
そのため賃貸のマンション経営の出だしで赤字になった、途中で赤字なったからといって、その段階で不動産投資に失敗したとは言えません。
不動産投資の初心者の方で、「投資マンション運用中の赤字＝不動産投資の失敗」と思ってしまう方もいますが、それは大きな間違いです。
賃貸運用から最終的な売却まで見て、長期的な投資として利益が出て成功した、赤字になって失敗したということを判断することになります。
例えば、賃貸マンション運用中では利益が出ずに赤字になっていたとしても、最終的にマンションを売却して利益が出れば投資の成功です。
不動産投資でマンション経営をする場合には、20年30年と長期に渡ることが多いため、失敗しないためのポイントに注意して投資をしていきましょう。

初心者の方が不動産投資で気をつけたい5つのポイント

初めての不動産投資でも成功するためには、物件選びから始まっており、運用中のシミュレーションをしておくことが大切なポイントです。
リスクを知ることはもちろん、さまざまなシミュレーションをしておくことで、失敗への可能性を大きく軽減することができます。
運用中は急な変化で慌てることがないよう、家賃や金利の変動、税金なども含めて考えておくと長期的な計画がしやすくなるでしょう。

エリアにあった世帯層を見極める

物件は自分が住むのでなく、借りる世帯層を考えて住みやすい条件が合う物件を見極めることが大切です。また、エリアによって借りる世帯層が変わるので、住む人に合う間取りや立地などの条件を考えることが不動産投資のカギとなります。
例えば、1人暮らしが少ないエリアにワンルームや1Kの物件に投資をしても、空き家リスクになる可能性が高いです。
反対に、若者が多く1人暮らしに需要のあるエリアで、2LDKや3LDKのようなファミリー向けのマンション経営は大きすぎて賃料も高くなるので不向きになります。
このような背景もあり、都心部には1人暮らしやDINKS向けの物件が多く、郊外に行くにつれてファミリー向けの物件が増えていくのが特徴です。
1人暮らしでもファミリー世帯でも手堅いエリアの選び方としては、主要ターミナル駅までの交通利便や駅周辺環境の利便性があげられます。
通勤や通学はどの世帯にも関わるポイントなので、交通利便が優れているとポイントが高いでしょう。
しかし、人気エリアは物件価格も相場に合わせて高くなるので、費用とのバランスを見なくてはいけません。
マンション投資に失敗しないためにも、エリアの特徴に適した世帯層向けの魅力的な物件を見つけましょう。

修繕費用や税金がかかることを忘れずに！

マンション投資による家賃収入や売却益は、すべて手元に残るわけではありません。初めて不動産投資をする方は、思わぬ修繕費や税金がかかってビックリする人もいるのではないでしょうか。
そのようにならないためにも、支出は多めに想定しておくと安心です。
物件が古くなれば汚れや損傷が出てくることを避けては通れないので修繕をする必要があります。
壁紙を張り替えるだけでも数万円、設備を変えることになれば数十万円とかかります。
また、収入があれば所得税や住民税などの税金を支払わなくてはいけません。
このような修繕費や税金も想定した上で、利回りや返済計画を立てないと、マンション投資の失敗してしまう原因となります。
これは不動産投資の途中だけでなく、中古物件を購入する場合には、最初になるべく修繕費用がかからないものを選ぶように注意しましょう。
そして、税金はその時の収入によって税率が変動します。
税金は支出である反面、必要経費を組み入れて算出することができるので、節税できるポイントの1つです。
税金のことを苦手とする方は多いですが、税金のやりくりでマンション投資の成功に一歩大きく前進することができるでしょう。

金利上昇に備える

日本では長期に渡り金融緩和が続いている影響で、ローンを組む人には嬉しい低金利です。しかし、2023年に入り金利が上昇する動きが見られ、長期金利が0.25％から0.5％に引き上げとなりました。
それでも低金利と言われる水準ではありますが、今後は金利が上昇していく可能性が高いと見られています。
金利の動向は、ローンを組んでいる人にとっては、毎月の支出を左右する重要なポイント。
ローンは長期間で組むことが多いため、金利の上昇が積み重なっていくは、不動産投資の失敗につながる可能性が出てきます。
金利の上昇リスクを対策するには、固定金利でローンを組むか、繰り上げ返済を見込んだ計画をしておきましょう。

家賃下落を想定しておく

家賃設定が高く利回りがとれたからといって安心するのは早いです。不動産は築年数によって、外観や内装が劣化するだけでなく設備も古くなります。
同条件で同家賃の物件が2つあって、違いは築浅と築20年の築年数だけであれば、築年数が古い方が選ばれることはなく、家賃を下げるしかありません。
家賃を下げずに新しい物件に対抗するには、新しい設備を取り入れてキレイにリフォームする必要もあるでしょう。
しかし、そのためには費用もかかるのでよく考えて決めることが大切です。
また、エリアの物件数に対して賃貸需要が高い場合には、家賃を下げるリスクを軽減できます。
マンション経営は需要と供給のバランスなので、人気のエリアで駅近物件であれば、物件数が限られるので家賃を下げることなく入居者を安定させるポイントの1つです。
入居者がついた場合の家賃収入は、毎月のローン返済に当てることができるので、家賃の低下も想定して返済計画をしておくことが、マンション経営の失敗リスクを軽減できます。

空き家リスクに備える

マンション経営を長くしていれば、入居者が決まらずに空き家になってしまう期間もでてきます。入居者が途切れずにずっと家賃収入が得られる状態は稀であり、空室期間があることは想定しておきましょう。
空室期間が短い場合は想定内ですが、長期的に空室が続く場合には、周辺エリアの相場を知ることが大切です。
物件を探している人と同様に、自分も実際に物件を探すようにしてみると、周辺エリアの物件状況が見えてきます。
家賃相場はもちろん、周辺に新しい物件が増えたなど、物件を探している人の目線で見ることがポイントです。