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公示地価、路線価の違いは?

ニュースで「銀座の商業地の地価が過去最高」などと見聞きしたことはありませんか?では、この場合の「地価」とは何を指すのでしょうか?これは市場で取引された売買価格ではなく、公的に発表された「公示地価」を指しています。また、公示地価とは別の公的な地価の1つに「路線価」があります。公示地価と路線価はどのようなものなのか、解説していきましょう。

土地にはいくつもの価格がある

土地の価格と聞いてまず思い浮かぶのは、不動産情報サイトなどで目にする価格、つまり時価(実勢価格)ではないでしょうか。時価は、売り手と買い手の間で需要と供給が釣り合う価格のことを指し、売り手が希望する売却価格に対してその価格で買いたいという人が現れれば取引が成立します。時価は売買を決める際の最も大きな判断基準となる価格です。

一方、時価以外にも、土地には複数の価格が存在します。それが「公示地価(価格)」や「路線価」です。発表する役所と時期が異なるこれらの価格、具体的にはどんな特徴があるのでしょうか。

公示地価――3月下旬、国土交通省が公示

公示地価は、毎年1月1日時点の標準地(平成30年地価公示では2万6,000地点で実施)の価格を国土交通省が毎年3月に発表するもので、1平方メートル当たりの土地の価格です。土地取引に対する指標となること、不動産鑑定の規準となること、公共事業用地の取得価格算定の規準となること、土地の相続評価や固定資産税評価の基準となること、などを主な役割として公表されています。

各地の公示地価は、国土交通省の「土地総合情報システム」から、「地価公示・都道府県地価調査」のページを開いて調べることができます。

土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

「地価公示・都道府県地価調査」のページで都道府県を選び、さらに市区町村名を1つ選択して、調査年や用途区分(住宅地、商業地など)を選んで検索することで、条件に合った場所の地価が表示されます。また、地図を表示して検索することも可能です。

ちなみに、2018年3月に発表された公示地価によると、全国の最高地点は東京都中央区銀座4丁目の「銀座山野楽器本店」で、1平方メートル当たり5,550万円でした。

路線価――7月1日、国税庁が公開

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格のことで、国税庁が毎年7月1日に公表しています。路線価は土地などを相続・贈与する際の評価額計算の基準となるもので、「相続税評価額」と呼ばれることもあります。路線価には、国税庁が公表する「路線価」と、市町村が公表する「固定資産税路線価」がありますが、一般的に路線価というと前者を指すことが多いようです。

公示地価の調査地点が2万6,000であるのに対して、路線価の調査地点は数十万に上ります。つまり、かなり多くの土地に対して路線価が付けられているということです。同じ土地であれば、路線価の額は公示地価の8割程度となるのが一般的です。

路線価を地図上に示した「路線価図」は、国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/
 

目的とする住所を検索していくと、各道路に「150D」などと記載されています。路線価は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しているので、「150」の場合は、15万円ということです。その道路に面した土地の面積に、この路線価の価格を掛けると、土地の評価額を求めることができます。路線価の数字の後ろの「D」や「C」などは借地権割合を示しています。

なお、郊外の農村集落地域などでは路線価が定められていない場合もあります。そのような地域については「評価倍率表」が用意されています。評価倍率表は、路線価のない土地の相続税評価額を調べる際に使うもので、町丁目ごとの「倍率」が示されています。たとえばある土地の相続税評価額を調べたい時は、「固定資産税評価額×倍率=倍率地域の土地の相続税評価額」という計算を行います。固定資産税評価額は各市町村にある固定資産課税台帳を調べることで確認できます。

実は今回紹介した時価(実勢価格)、公示地価、路線価のほかに、基準地価格、固定資産税路線価といった価格も存在します。土地が「一物五価」「一物六価」など言われるゆえんです。なかでも路線価は、金融機関の担保評価の基準として使われることもある価格基準なので、覚えておいて損はありません。
 


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