不動産投資・マンション投資の種類ごとの違いとは
初心者と好相性なのはどのタイプ？

不動産投資の主な種類：区分マンションや一棟もの、戸建てなど

不動産投資と一口にいっても以下のような種類があります。

・区分マンション
・一棟マンション、アパート
・戸建て
・テナント、オフィス　など

上記のうち「テナント、オフィス」は、景気の影響で賃料や空室率が変化しやすく不動産投資の上級者向けです。この記事では初心者向けに「区分マンション」「一棟マンション、アパート」「戸建て」といった3つのメリット・デメリットについてチェックしていきましょう。

●種類1：サラリーマンの副業向き「区分マンション投資」とは

区分とは〇〇号室などマンションの1室のことで、この1室を購入するのが区分マンション投資です。主に副業で不動産投資をしたいサラリーマンが区分マンション投資に向いています。なぜなら以下に紹介する一棟マンションなどと比べて所有する部屋数が少ない分、入居者管理に手間がかからないからです。入居者募集やクレーム対応、賃料徴収などの業務を管理会社に委託すれば労力は最小限に抑えることができます。そのほかのメリットは以下の通りです。

・一棟ものに比べると少額で投資ができる
・一棟ものよりも流通量が多いので売却が比較的スムーズ
・人気駅の駅近など稼働率のよい好立地物件を確保しやすい

デメリットは好立地にあることが多いため、マンションの購入価格が高い傾向があり、低利回りになりやすい点です。

●種類2：規模拡大を狙うプロ大家向き「一棟マンション、アパート」とは

一棟マンションやアパートへの投資は、必然的に所有する部屋数が多くなります。相性がよいのは、経営規模を拡大させたいプロ大家（又はプロ大家を目指す人）などです。そのほかのメリットは以下の通りです。

・所有する部屋数が多いためまとまった賃料収入を得やすい
・郊外などの立地の物件を選ぶと高利回りになりやすい

一棟もののデメリットは建物丸ごとを購入するため、おのずと投資金額が多くなりさらに入居者管理にも手間がかかりやすい点です。

●種類3：収益物件の個性を出したい人向き「戸建て投資」とは

戸建て投資と区分マンションを比べると戸建てには「収益物件の個性を出しやすい（例：ペット可、楽器可など）」というメリットがあります。区分マンションで個性を出そうとすると、ほかの所有者の同意が必須です。戸建てであれば、オーナーひとりの意思で方針を決められます。そのほかのメリットは以下の通りです。

・ファミリー向けが多いので長期入居になるケースもある
・購入価格における土地の割合が多いため、金融機関に価値が評価されやすい（積算評価）

戸建て投資のデメリットは、リフォームや修繕の費用がかかりやすいことです。鉄筋コンクリートなどで作られたマンションと違い戸建ては木造建築が大半です。その分、耐用年数（建物寿命）が短くメンテナンスにお金がかかりやすいといえます。

区分マンション投資の主な種類：新築・中古、ワンルーム・ファミリー、東京・地方

このように区分マンション・一棟もの・戸建ての特徴を整理すると不動産投資の初心者は区分マンションと相性がよいことが分かります。なぜなら投資金額が少額で済み駅前などの好立地にあることが多いため空室リスクが低い傾向にあるからです。さらに入居者管理に手間がかからないため、サラリーマンの副業にも向いています。

ただマンション投資にもいくつかの種類がありそれぞれに特徴は違います。その内容をチェックしていきましょう。

●区分マンション投資の種類1：新築・中古の違いとは

・新築マンションのメリット・デメリットとは

新築マンションのメリットは「中古マンションよりも修繕費やリフォーム代がかからないこと」です。一般的に築10年前後まではメンテナンス費が抑えやすいといわれます。そのほかのメリットは以下の通りです。

・周辺相場の賃料よりも高めのプレミアム賃料を設定できる
・新しいという付加価値があるので空室リスクが少ない
・長期の運用期間を確保できる

新築マンションのデメリットは、中古マンションよりも低利回りになりやすく物件価格が割高なことです。

・中古マンションのメリット・デメリットとは

中古マンションのメリットは「新築マンションよりも購入価格が割安なこと」です。これに加えて以下のメリットもあります。

・オーナーチェンジ物件であれば購入後すぐに賃料が入ってくる
・新築よりも物件数が多いので、たくさんの選択肢から選べる

オーナーチェンジ物件とは、入居者をそのまま引き継ぐ契約のことです。中古マンションは、修繕・リフォーム、住宅設備の入れ替えなどのコストが発生しやすいことがデメリットになります。

・新築・中古、それぞれ好相性のタイプは

新築と中古の特徴を整理すると初心者と相性がよいのは新築マンションと考えられます。なぜなら住宅設備の交換やリフォーム代など急な出費が発生しにくいからです。初心者にとっては「どんな費用が、どのタイミングで、いくら発生するか」について分からないことが多いため、新築マンションは安心材料といえるでしょう。出費が発生しにくく、入居率も安定しやすい傾向がるので、想定したシミュレーション通りに運用できるのが新築マンションの強みといえます。

逆にいうと中古マンションと相性がよいのは、「修繕やリフォームの予測がしやすい経験豊富な人」「急な出費が発生しても対応できる手持ち資金を十分持っている人」などと考えられます。多少のリスクを許容しつつも高い利回りを享受できる可能性があるのが、中古マンションの強みといえます。

●区分マンション投資の種類2：ワンルーム・ファミリー向けの違いとは

・ワンルームマンションのメリット・デメリットとは

ワンルームマンションのメリットは、「コンパクトな分、購入価格やリフォーム代が抑えやすいこと」です。ほかにも以下のようなメリットがあります。

・マーケットが拡大傾向の単身者世帯向けなので経営環境がよい
・駅至近など好立地物件が多いので空室リスクを抑えやすい
・流通量が多いので売却が比較的スムーズ

デメリットは「ファミリー向けに比べると入居から退去までのサイクルが短いこと」でしょう。

・ファミリー向けマンションのメリット・デメリットとは

1LDK、2LDKなどのマンションのメリットは「ワンルームと比べて賃料を高めに設定できる点」です。ほかにも以下のようなメリットがあります。

・長期入居になるケースも多い
・ファミリーで入居の場合、孤独死リスクがない
・エリアによっては競合物件が少ないこともある

デメリットは「面積が広い分、購入価格やリフォーム代が高くなりやすいこと」です。

・ワンルーム・ファミリー向け、それぞれ好相性のタイプとは

ワンルームとファミリー向けの特徴を整理すると初心者と相性がよいのはワンルームマンションでしょう。なぜなら購入価格とリフォーム代などを抑えやすいからです。一方、ファミリー向けは1室あたりの賃料を重視し、なおかつ手持ち資金が十分にある人と相性がよいといえるでしょう。

●区分マンション投資の種類3：東京・地方の違いとは

・東京マンションのメリット・デメリットとは

東京の中でも都心部や23区で人口が安定している区は「賃貸ニーズが強く空室リスクが低い傾向がある」というメリットがあります。しかし築古マンションや管理が行き届いていない物件は、立地がよくても稼働率が悪いケースもあるため要注意です。東京のマンションには国内外の投資家の注目が集まっているため、優良物件を見つけづらくさらに物件価格が高くなりやすい点はデメリットになりかねません。

・地方マンションのメリット・デメリットとは

地方マンションに投資をする場合は、全国的に人口減少が本格化しているため、エリアの見極めが非常に重要です。都道府県レベルで見ると人口減少が進んでいても県庁所在地の中心部などでは人口が安定しているエリアもあります。こういったエリアを精査できれば地方都市マンションは「購入価格が割安で、首都圏に比べて高利回り」を実現しやすい点はメリットでしょう。

一方、エリアの精査が甘くなると空室リスクが高まる点はデメリットです。

・東京・地方、それぞれ好相性のタイプとは

東京・地方の特徴を整理すると東京マンションと相性がよいのは「日本の首都、東京にこだわる人」でしょう。一方、地方マンションと相性がよいのは「物件の購入価格を抑えつつ、高利回りを重視したい人」です。

このように不動産投資、マンション投資といっても種類によって特徴が大きく変わってきます。大事なことは、それぞれの特徴をしっかり認識したうえで、その中から一番相性のよい種類を選ぶことです。この部分で手抜きをするとライフプランに合わないミスマッチになる可能性があるため注意しましょう。

>>【無料小冊子】「安定志向」の人はなぜ不動産に投資するべきなのか

>>不動産投資が老後2,000万円に備える資産形成って本当？