不動産投資を始める前に完全マスターしよう「サブリース」の仕組みとは

サブリースの最大のメリットは空室リスクゼロ

「サブリース」というと、聞き慣れない方には難しく感じられるかもしれませんが、その仕組みはシンプルです。

通常は、物件の所有者（貸主）と入居者（借主）が直接、賃貸借契約を結びます。サブリースの場合、物件の所有者とサブリース会社が賃貸借契約（原賃貸契約）を結びます。さらに、サブリース会社と入居者が賃貸借契約を結びます。つまり、サブリースは2つの契約によって成立しているわけです。

このサブリース方式の仕組みの中では、物件の所有者と入居者の間に契約関係はありません。物件の所有者は、入居者の滞納や退去に関係なく、サブリース会社（※）から毎月の賃料を受け取れます。つまり、空室リスクゼロの仕組みといえます。

※サブリースを提供する企業は、サブリース専門会社・建築会社・不動産会社・管理会社などさまざまです。

他にもこんなメリット　サブリースのデメリットは手数料の発生

他にも、オーナーにとってサブリースには以下のようなメリットがあります。

家賃の滞納リスクがない

サブリース会社が貸主となって入居者に転貸する形のため、家賃の滞納があった場合も、オーナーには影響がありません。滞納が長期化し、訴訟に発展した場合も、サブリース会社が対応してくれるのが一般的です。

管理業務がない

入居者の募集、退去手続き、家賃の集金、クレーム対応など入居者との直接的なやりとりを全てサブリース会社が行うため、忙しいオーナーには便利なシステムです。

相続税の節税対策になる

不動産の相続税評価額を算出する場合、条件が合えば、貸家とその土地は評価額が下がります。どれくらい評価額が下がるかは空室率に影響されるため、空室リスクゼロのサブリースなら最大限の節税効果が得られます。

サブリースのデメリットは、通常の賃料から手数料を引かれることです。この手数料は各社でかなりの差があります。相場は通常賃料の10～20％の手数料といわれますが、中には5％設定の会社もあります。

空室率が高いとサブリースの方が得になる　逆に低いと損

では、通常契約とサブリース契約で、どれくらい収益の差が付くかを見てみましょう。例えば、賃料8万円なら、年間家賃は96万円です。10％のサブリース手数料であれば、年間9万6,000円が差し引かれます。10年間で96万円の手数料が発生するわけです。

この部分だけを見ると損をしたように感じられますが、10年間の平均空室率が20％の部屋なら192万円のマイナスになります。サブリース契約をしている方が、96万円も得をしたということになります。

一方で、サブリース会社もボランティアではないので、空室率が高い部屋は賃料減額を求めてくる可能性もあります。賃料の見直し時期については、契約書であらかじめ決めておくのが通例です。

満室経営（安心感）にこだわるオーナーと好相性の仕組み

一口にサブリース契約といっても、中身はさまざまです。そのため、手数料や賃料の見直し時期、さらにはサービスの中身を確かめた上で契約することが大切です。一例では、修繕費や現状回復費の全てをサブリース会社が負担するもの、これらの費用の一部を負担するもの、空室発生時に賃料の一部を負担するものなどがあります。

ここでは、サブリースの仕組みや、賃料のシミュレーションを見てきましたが、通常の賃貸経営を選ぶかサブリースを選ぶかは、家賃収入や利回りに対するオーナーの方針によって決まります。

通常賃料より低い利回りになっても満室経営にこだわりたいオーナーは、サブリースを選ぶメリットがあります。逆にリスクを取っても高利回りにこだわりたいオーナーは、手取り収入が減るサブリースは慎重に検討した方がよいでしょう。

最後に注意点ですが、「かぼちゃの馬車」事件に代表されるように、サブリースにはトラブルもあるので、契約内容と信頼できる企業かを精査することがマストです。
 

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