サブリースは不動産投資でリスクのある仕組み？
なぜ社会問題が多発する？

サブリースによって空室に関係なく賃料を安定的に得られる

サブリースとは、不動産投資における空室リスクをゼロにする仕組みのことです。サブリース会社がオーナーから物件を借り上げて入居者に転貸し、10～20％程度の手数料を差し引いた契約賃料をオーナーに支払います。オーナーにとっては、管理の手間がかからない上に、空室の有無にかかわらず決まった家賃収入を得られるというメリットがあります。

その一方で、サブリースに関するトラブルが多発しているため、検討中の方が不安を抱くケースもあるでしょう。実際に、どのようなトラブルがあったのかを確認してみましょう。

サブリースのイメージを悪くした社会問題　レオパレス集団訴訟、かぼちゃの馬車破綻……

サブリースのイメージが悪化する原因となったのが、「郊外アパートのサブリース問題」と「かぼちゃの馬車事件」です。前者では地主が、後者では中高所得者のビジネスパーソンが数多く被害に巻き込まれました。

「郊外アパートのサブリース」が社会問題化したのは、2015年頃からです。大手建築会社D社が、賃貸ニーズのない郊外の土地に次々とサブリースのアパートを建設し、当初は十分な家賃保証がされていましたが、その後、一方的に家賃保証の額を引き下げるとオーナーに通告されました。

このときに問題になったのは、家賃の引き下げがあることを契約前に説明されなかったとオーナーが主張したことです。この問題をきっかけに、サブリースに対するイメージが悪化しました。

その後、株式会社レオパレス21でも同様のトラブルが起こり、家賃増額を求める集団訴訟が相次いで、さらにサブリースへの不安が増大しました。

サブリースのイメージを悪化させたもう一つの社会問題は、「かぼちゃの馬車事件」です。

女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する株式会社スマートデイズが、「30年間家賃を保証する」とのセールストークでオーナーを募り、急速に物件数を増やしました。しかし、入居率が当初予定よりも大幅に下回り、資金繰りが悪化しました。2017年10月頃から賃料の減額がオーナーに対し一方的に告げられ、その後、入金が途絶えて2018年4月には民事再生法を申請しました。

サブリースの社会問題から得られる教訓とは？

これらのサブリース問題から得られる教訓は、一定期間ごとにサブリースの賃料変更を意識すべきだということです。それによって、どのようなときにどんな変更があるのか、また仮に変更があった場合には、どのような負担が発生するかをリアルにイメージできます。その上で、不動産投資を続けるべきか、あるいはサブリースを利用すべきかを適切に判断することができます。

もう一つの教訓は、サブリースにおいては保証する会社の信頼性が重要であるということです。契約を検討している会社の経営内容に問題がないか、あるいは悪い噂はないかどうかを事前にリサーチすることも必要でしょう。

サブリースのトラブル増加で国も対策強化へ

このように社会問題となることが多かったサブリースですが、もともとはオーナーの安心感を担保しながら、サブリース会社が入居率や家賃を高めることが本来の役割のはずでした。しかし一部の悪徳業者が。家賃保証がずっと続くと思わせるトークで勧誘をしたことにより社会問題化しました。

新しい仕組みのため法整備が後手に回っていたサブリース問題ですが、国もようやく対策に乗り出し始めています。

これまでサブリースを含む賃貸管理業は、規制する法律がほとんどない中で行われていましたが、そのような中、国土交通省が「賃貸住宅管理業者登録制度」のサブリースに関する内容を充実させ、登録業者にルールを守るように指導しています。現在のところ、この登録制度は任意制ですが、将来的に義務化されるかが注目されます。

それと併せて、金融庁・消費者庁・国土交通省は、サブリースを検討している方に対し、契約書のひな形を利用すること（※）や、管理会社からの重要説明を受けることを注意喚起しています。サブリース契約を結ぶ場合、管理会社に全て任せるのではなく、オーナー側も内容に問題がないかどうかをチェックすることが、トラブル防止に効果的です。

※サブリース住宅原賃貸借標準契約書
 

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