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住宅ローンで買ったマンション
使わなくなったときは賃貸転用も可能?

同じマンション購入のためのローンでも、「マイホーム目的」と「投資目的」では利率が違います。一般的に、マイホーム目的は用途が限定されているため、不動産投資ローン(いわゆる『アパートローン』)よりも低利率です。優遇されているマイホームローン(いわゆる『住宅ローン』)ですが、単身赴任や引っ越すときの扱いはどうなるのでしょうか?さらに、購入後の賃貸転用は可能でしょうか?

単身赴任の場合は、住宅ローンを継続できる

ここでは、さまざまなケースを想定し、住宅ローンの扱いがどうなるかを見て行きます。住宅ローンの返済期間は数十年に及ぶのが普通です。その間に、大きな環境変化が起きてもおかしくありません。たとえば、単身赴任や親の介護などの事情で「契約者本人だけ」がその家に住めなくなった場合は、住宅ローンを継続しても問題ないと考えられます。なぜなら、家を空ける期間が一時的であり、家族が居住しているからです。

また、家族全員で引っ越しをして、その家に戻る可能性がないときもわかりやすいです。こういった場合は、マイホームに対してお金を貸すという住宅ローンの要件から外れるため、金融機関に相談の上、売却手続きや住宅ローン全額の返済などの処理を進める必要があると考えられます。

マンションに長期間住まない場合は判断が難しい

(写真=Sichon/Shutterstock.com)
(写真=Sichon/Shutterstock.com)

グレーゾーンになりやすいのは、家族全員が引っ越しするものの、いつか戻ってくる可能性がある場合です。たとえば、子供が有名校に入ることになり、通学が不便なので引っ越すことになったといったケースです。契約者自身も、住宅ローンの対象になっている住まいに戻るか予測できないこともあるでしょう。

こういった微妙な局面では、契約者本人が「もう戻らない」と判断すればローンを全額返すのが基本と考えられます。逆に、「将来的に戻る可能性がある」と判断すれば金融機関と話し合う余地が出てきます。最終的に契約者と家族が住まなくなった家に対して、住宅ローンを継続するか否かは金融機関ごとの判断になります。

マンション購入直後に賃貸転用するとどうなる?

さらに微妙なケースもあります。住宅ローンでマンションを購入した直後に、契約者がすぐに賃貸転用したいと言い出した場合です。たとえば、引っ越しをしたものの環境が合わずストレスを感じる、あるいは、購入直後の不可抗力の影響で住めなくなったということは現実的にあり得ます。

金融機関からすれば、「住宅ローンの低金利を利用するためではないか?」という疑いがどうしても出てきます。金融機関が納得できるよう、不動産会社も交えて丁寧なコミュニケーションを重ねていく必要があります。

マンションを賃貸転用するときは管理会社選びが重要

(写真=Roman Samborskyi/Shutterstock.com)
(写真=Roman Samborskyi/Shutterstock.com)

いずれにせよ、最終的にマンションを賃貸転用することになった場合は、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。入居者募集・家賃管理・トラブル対応などを滞りなく実行してくれる管理会社がサポートしてくれれば、遠方にいても負担を感じず賃貸経営ができます。

その管理会社が信頼できるかを判断する指標としては、「管理物件の平均入居率」や「取り扱い物件数」が目安になるでしょう。入居率が高く、取り扱い物件数が多いほど、その管理会社の信頼性は高いと考えられます。物件を購入した不動産会社に管理部門もあるのであれば相談するのも一案です。その物件の魅力や相性のよい入居者像を熟知しているというメリットがあります。

賃貸転用や売却をするときは『住宅ローン減税制度』の適用外に注意

注意点として、賃貸転用や売却などで契約者本人と家族がローン対象の物件から引っ越す場合は、住宅ローン減税制度の適用外になる可能性が高いことが挙げられます。住宅ローン減税制度は毎年末の住宅ローン残高の1%を10年間にわたって所得税から控除する制度ですが、この恩恵が受けられなくなるのです。ただし、引っ越す場合でも、一定の要件を満たせば、引き続き住宅ローン減税制度が適用されます(国税庁No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等)。
 


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