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ローンを完済するのは数十年後……マンション価値の下落リスクに要注意

不動産投資には幾つかのリスクがありますが、そのうちの一つが資産価値の下落リスクです。マンションの建物は、築年数とともに(帳簿上の)資産価値が下落していきます。この分の下落は問題ありませんが、予想以上に市場価格が安くなるのは避けたいところです。詳しく見ていきましょう。

とっても怖い資産価値の下落リスク。1万円で落札されるマンションも

マンションの市場価格が下がってしまうと、売却時に思ったような値が付かず、叩き売りに近い売却額になってしまうこともあります。

市場価格が大幅に下落した代表的な例に、越後湯沢の「リゾートマンション」があります。新潟県湯沢町は、上越新幹線や関越自動車道を使って首都圏から気軽に行けることから、スキー客や温泉客を中心に一時年間1,000万人が訪れる人気の観光地になりました。

ところが、バブル期に需要を当て込んでリゾートマンションが1993年までに58棟、約1万5,000戸も建てられ、供給過剰に陥ります。その後、バブル崩壊とともにスキー客が最盛期の約4分の1に減り、価格が大暴落しました。2017年に競売にかけられたあるマンションの落札価格は、最低で1万円だったといいます。

2019年2月現在の状況は、新潟総合テレビの報道によると10万円程度で購入できるリゾートマンションがあると紹介されています。買い手にとってはメリットがありますが、売り手にとっては大損といってよいでしょう。

ここまで極端でなくても、人口減少が進む日本では、各地で資産価値が下落するマンションがこれまで以上に増える可能性があります。

対極的に資産価値が変わらないヴィンテージマンションもある

(写真=Jirawat Hempaisanpipat/Shutterstock.com)
(写真=Jirawat Hempaisanpipat/Shutterstock.com)

一方で、築年数が経っても価値が落ちない「ヴィンテージマンション」もあります。本来、ヴィンテージという言葉は年数を経ることによって独特の雰囲気や味わいを醸し出すものを指します。マンションの場合は資産価値が変わらない物件を指します。

東京の高級住宅街にあるヴィンテージマンションでは、築年数が数十年経過しているにもかかわらず、現在でも入居希望者が後を絶たないほどの人気です。価格も中古市場で高額の取引が続いており、グレードの高い棟では新築分譲時よりも坪単価が高く、先のリゾートマンションとは対照的な結果になっています。

価値を維持しやすいマンションの条件は「好立地」に尽きる

(写真=bezikus/Shutterstock.com)
(写真=bezikus/Shutterstock.com)

価値を維持しやすいマンションの条件は「立地」に尽きます。土地価格が安定しているなら、資産価値の下落は建物の価値下落分に抑えられるからです。また、土地価格が購入時よりも上がっていれば、建物の価値下落分を吸収・相殺することも可能でしょう。

資産価値の安定している立地例としては、「みんなが憧れる高級住宅街」が挙げられます。特徴は、歴史ある街であること、1区画ごとの敷地が広いことなどです。例えば、東京の江戸時代に武家屋敷が建ち並ぶようになった麻布、大阪では明治から大正にかけて分譲された帝塚山などがその代表です。

ただし、高級住宅街は高さ制限があることが多く、マンション戸数が限られます。また、最近は駅近人気の傾向が強いため、駅からやや離れた高級住宅街は必ずしも人気とは限らない点にも注意が必要です。

大都市中心部はマンション用地がなかなか出てこないのも好材料

もう一つの資産価値の安定している立地例は「大都市の中心部」です。人口減少が進んでも大都市の中心部には賃貸ニーズがあります。その都市で影響力を持つ主要沿線の立地、中でも複数路線が使える駅周辺の物件は、賃貸ニーズが強く価値を維持しやすいと考えられます。

大都市の中心部の土地は遊休地が少ないこともプラス材料です。マンション用地がなかなか出てこないため、新規建設が抑制されて希少価値がキープされやすくなります。

ローンが完済するのは数十年後という方が多いでしょう。だからこそ、目先の利回りや物件価格の安さだけでなく、資産価値の維持を強く意識して投資マンションを買うことも大事です。


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