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不動産投資、マンション経営のリスクを総点検。この中でもっとも影響大のリスクとは?

不動産投資(マンション経営)にはさまざまなリスクがありますが、その内容と対策をあらかじめ知っていればリスクヘッジをすることができます。一つひとつチェックしていきましょう。

どんなリスクがあるかを知っていれば、事前に対策ができる

「どんなリスクがあるか」だけでなく、「リスクを回避するために何をすればよいか」が重要です。

災害リスク

マンション(鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造のもの)は木造の建物に比べれば火災リスクは低いですが、ゼロではありません。また、地震国の日本では、大地震リスクと常に隣り合わせです。火災・地震保険に加入することでこれらをリスクヘッジできます。

事故物件リスク

所有物件の室内や共用部で自殺・孤独死・殺人事件などが起こると、賃料を下げないと入居者が決まらないケースも多いです。最近では、事故物件の原状回復費や空室期間の賃料損失分を保証する保険も登場しています。

修繕積立金不足リスク

これは近年、社会問題化しているリスクです。マンションでは将来の大規模修繕に備えて積み立てを行いますが、その額が足りないと十分な工事ができず資産価値が損なわれます。これは物件購入前に、積立状況をチェックすることでリスクヘッジできます。

金利上昇リスク

変動金利で借り入れている場合、金利上昇で月々の返済額が膨らみます。といっても、金利はある日突然高くなるわけではありません。国内外の金融の動きにアンテナを張っていることである程度の流れがつかめ、固定金利への借り換えなどの手を打つことができます。

とくに要チェックなのは「空室リスク」と「家賃滞納リスク」

さらに、「空室」と「家賃滞納」リスクもあります。これらは賃貸経営に大きな影響を及ぼす、要チェックのリスクです。なぜなら、この2つが発生すると、家賃収入が途絶えてしまい、経営が立ち行かなくなるからです。

一方で、不動産投資をしていれば、必ず空室は発生するものです。まれに数十年にわたって更新し続けているような入居者もいますが、一般的には、ある程度の期間が経てば退去が発生します。大事なことは、この通常の空室期間を織り込んで返済計画を立てることです。あくまでもリスクは長期空室であり、通常の空室はリスクではないことに留意しましょう。

空室リスクは、サブリース契約で完全に回避できる

2大リスクのうちの「空室リスク」は、サブリース(ここでは一括借上げのことだと考えておいてください)でヘッジできます。これは入居者と契約するのではなく、サブリース会社と借り上げ契約を交わすものです。入居者がいる、いないに係わらず、オーナーにはサブリース会社から賃料が支払われます。

サブリースのデメリットの一つとして、一般的には、一般の入居者と契約するよりも少ない賃料での契約となることが挙げられます。つまり、サブリース契約では、「空室リスクはこちらで被りますから、その分少し安い賃料で契約しましょう」という契約内容になることが多いのです。「空室リスク回避」よりも「賃料確保」にこだわるのであれば、サブリースを使わず、通常の入居者との契約を選択すればよいでしょう。

家賃滞納リスクは、「管理の委託」と「入居者条件」で回避

2 大リスクのもう一方、「家賃滞納リスク」は、管理会社に管理業務(賃料徴収やクレーム対応など)を依頼すればヘッジできます。管理会社は家賃督促などのノウハウを持っているため、よほどの悪質な入居者でなければ、滞納が発生しても改善するケースが大半です。

もし、家賃滞納リスクをさらに抑えたいのであれば、入居者の条件を厳しくするのが有効です。たとえば、大手企業の正社員や公務員などに限定するなどです。これらの方々が家賃滞納を絶対にしないわけではありませんが、一般的には家賃滞納リスクは低いということができます。その反面、条件を厳しくしすぎると、入居者がなかなか見つからず空室期間が長引く恐れがあります。

補足しておくと、前項で解説したサブリース契約をすることで、「家賃滞納リスク」も回避されます。なぜなら、入居者が賃料を滞納しても、一般的には、オーナーにはサブリース会社からの賃料が支払われるからです。

世の中には「通常サブリース」と「悪質サブリース」がある

ここまでの解説で、サブリースがオーナーにとって便利な仕組みであることが理解していただけたと思います。

ただし、サブリースを利用した悪質な企業もあるので注意が必要です。たとえば、借り手のいない郊外にアパートを建てさせ、はじめはサブリース契約を結んでオーナーを安心させ、ある日突然、契約更新を打ち切るというものです。オーナーの手元には空室だらけの物件と、ローン残債だけが残されます。

こういったサブリースと、都心・駅近などの好立地マンションのサブリースでは根本が違うため、混同しないよう留意してください。世の中には、「通常サブリース」と「悪質サブリース」があると覚えておくとよいでしょう。
 


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