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中古マンション運営には維持費が掛かる!見積もっておくべき費用とは

長期的に安定した利益を見込むことができる不動産への投資。投資のためにマンションを購入しようと考えている方も多いのではないでしょうか。中古のマンションを購入した場合に気を付けるべきポイントはマンションを維持する費用の高さです。新築のマンションに比べて維持費が高額になるケースが多いため、事前の見積もりが必須。今回は、中古マンションの運営に高い維持費が必要となる理由と、その費用の内訳について詳しく解説します。

投資マンション運営のための費用

不動産投資では、物件を購入した後も毎月コストがかかるもの。マンションを運営するために必要となる費用は用途ごとにいくつかの種類に分けられます。中でも代表的なものが管理費と修繕積立金です。マンションの管理は、日常的な管理と長期的な管理の二つに分けて考えるのが一般的とされています。日常管理は建物の清掃やエレベーター、防犯カメラといった設備の点検があります。長期管理は主に建物の大規模な修繕計画のことを指していますが、管理費は日常管理のほうに用いられます。
どのような目的で使われているかを確認しましょう。

管理費

管理費とは、入居者が快適な生活を送るために必要となる経費のことです。
エントランスやエレベーターなどのマンションの共用部分を清潔な状態に保つために使われるだけでなく、建物の警備や入居者に関するトラブルがあった際のクレーム対応などにも利用されることがあります。建物の管理に限らず、管理員や警備のための人件費としても利用されることがあります。
このように、環境や衛生の面で入居者が毎日安心して生活するために必要となるのが月々の管理費です。

修繕積立金

修繕積立金とは、長期修繕計画に基づく建物の修理のために毎月積み立てられる経費を意味しています。
建物の築年数が長くなるにつれて、経年劣化で修理が必要となる箇所も増えてくるものです。そこで、定期的に大規模な修理を行う際に使われるのが修繕積立金となります。まだ新築の時には建物に大きな問題がなかったとしても、長期的な視点を持って将来的な工事にかかる費用を前もって積み立てておくことは重要です。
また、修繕積立金は大きな故障以外にも、一定の年数ごとに行われる外壁や屋上などの箇所を修繕する際にも用いられます。修繕積立金は外から見た建物を綺麗に保つだけでなく不測の事故や災害が起こった際の修理費用としても役立てられるため、マンションの長期管理のために必要となっています。

修繕積立金について詳細はこちら

中古マンションに維持費がかかる理由

マンションを購入した後に必要となる維持費は、新築よりも中古のマンションのほうが高くなると言われています。その理由は、メンテナンスに必要となる費用の高さと建物全体の入居率の低さにあります。中古マンションで高額な維持費が必要とされる主な原因を解説します。

設備の消耗による修理メンテナンス費の増加

中古のマンションの場合、経年劣化により建物の設備などが消耗していることが多いため修理にかかる費用が高くなることが考えられます。
新築のマンションでは経年劣化による設備の故障やトラブルを気にする心配はそれほどなく、築年数が新しいうちからメンテナンス費用が高額になることは滅多にありません。大きなメンテナンスを行う必要がないため、定期的に実施される点検費用さえ支払っていれば問題なくマンションを運営していくことが可能です。しかし築年数の長い中古マンションの場合、建物自体が時間とともにダメージを受けるだけでなくエレベーターや防犯カメラなどの共用設備にあたる重要な部分が故障することも考えられます。この時、修理費用はもちろん部品の交換を行うとなるとより多くのメンテナンス費用が必要になってきます。
また、中古マンションの場合は使用されている部品がすでに廃盤になっていることも多く、修理交換にかかるメンテナンス費用が新築マンションよりも高くなる可能性があります。

空室率の増加による、1人あたりの負担増加

マンション全体の入居率も維持費を左右する大きなポイントです。新築のマンションは部屋を購入したばかりの人がほとんどのため、退去する人は少ないと考えられます。建物の部屋数にもよりますが、マンション全体が満室に近ければ入居者1人あたりが負担する維持費は少なくなります。
中古マンションの場合、退去者が増えてきたり、空室になった部屋があってもなかなか新たな入居者が見つからないことも珍しくありません。マンションの維持費は大規模な修理に備えて毎月積み立てることが一般的ですが、入居率が下がったとしても必要となる修繕費用は変わらないため、入居者1人あたりが負担する金額が大きくなることが考えられます。
国内では人口減少が進んでおり、特に地方や郊外では新築のマンションであっても満室になっていないケースも見受けられます。そのため新築マンションも維持費の相場は年々増加していますが、退去者が多く修理にかかる費用が高くなる中古マンションではその負担はより大きなものになると意識しておきましょう。

管理費の相場

実際のマンションの管理費は、毎月どの程度必要とされるものなのでしょうか。
国土交通省が発表している「平成30年度マンション総合調査結果」によると、1戸あたりのマンション管理費の平均は月額で10,661円となっています。ただし20戸以下のマンションでは平均管理費が月額16,695円となっており、部屋数が少ないことで管理費が平均より5割ほど高くなっていることがわかります。
住宅部分の戸数の平均は101.5戸となっており、20戸~100戸のマンションがほとんどであることから、管理費の相場は毎月10,000円から15,000円程度であると読み取ることが可能です。ただしこの金額は、いわゆる管理費の他にも専用の庭や駐車場の使用料を含めたものであるため、実際の管理費はこれより多少低くなることが予想されます。
また、この調査によるとマンションの築年数は全国での平均が20.3年となっていることから、新築のマンションであれば平均よりさらに管理費が安くなる可能性も考えられます。

引用元:国土交通省「~平成30年度マンション総合調査結果(とりまとめ)~

中古マンションを購入するときには

中古マンションを購入するときには

せっかくの投資が無駄にならないよう、購入後に必要となる費用やこれまでのマンションの運用実績などを事前にきちんと把握しておきましょう。最後に、中古マンションを購入する際にチェックしておくべきポイントをご紹介します。

これから必要になる費用の想定

マンションを購入する際にかかる諸費用は多岐にわたっており、物件の価格以外にも頭金や仲介手数料など、一般的には物件価格の1割前後もの初期費用がかかります。ローン関係の費用だけでなく、火災や地震に備えるための保険料も必要です。物件の価格にもよりますが、仲介手数料は比較的高額な諸費用となってきます。
初期費用を支払った後は先程紹介した毎月の管理費のほか、毎年支払う税金として固定資産税と都市計画税が必要となります。

今までの積立金、設備の運用実績の確認

新築のマンションとは異なり、過去の運用実績がわかるのが中古マンションに投資する大きなメリットです。これまでの入居率がどうなっているかを事前に調べれば、入居者の需要が比較的高い物件を選ぶことができます。建物内はどんな状態かを実際に自分の目で見ることで、設備がどのように利用されているか、すぐに修理が必要かどうかが確認できます。また、これまでの積立金がどう使われているかを確認しておくことで、必要となる管理費や修繕積立金を低く抑えられる可能性もあるため過去の運用実績は必ず確認するようにしましょう。

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