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マンション購入で見落としがちな修繕積立金を解説。見るべきポイントは?

マンション購入を検討している方の中には、修繕積立金について知らない方もいるのではないでしょうか?修繕積立金は、マンション購入の際に見落としがちなので、事前にしっかりと理解する必要があります。
そこで今回は、修繕積立金の概要や注意点、見るべきポイントなどを解説します。購入前に知識を付けて、見落とさないように注意しましょう。

修繕積立金とは

修繕積立金とは、大規模な修繕に備えてマンションの区分所有者が負担する積立金です。金額については、国土交通省が策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」を基準に、「長期修繕計画」を作成し、計画を基に資金計画を作成して決められることが一般的です。

ガイドラインでは、原則として「均等積立方式」という計算方法を推奨されています。均等積立方式とは、長期修繕計画の期間中の積立額が均等となるように設定する方式で、計画期間中の推定修繕工事費の累計額を期間の月数で割って算出します。

長期修繕計画は、30年程度にわたって試算されることが多いでしょう。
新築マンションの場合は、物件の引き渡しの際に一時金として「修繕積立基金」が数十万円程度徴収されることもあります。

なお長期修繕計画は、建物の状態や収支状況、必要な工事などによって見直されます。また、一般的に修繕積立金は返金されません。マンションを売却した場合も返金されないため、注意してください。

修繕積立金の目的

修繕積立金が集められる目的は、マンションの外壁やエントランス、屋上やエレベーターなどの共用部分を修繕することです。およそ10~15年に1度、大規模な修繕工事が実施される際に、修繕積立金が使用されます。また、自然災害などによる突発的な被害に対しても、修繕積立金の一部を活用するケースがあります。

数年単位ではなく、数十年単位で安全に住み続けるために、定期的な修繕は必要です。しかし修繕費を一度に集めると、区分所有者の負担が大きくなります。そこで、長期にわたって少しずつ費用を集めることで、区分所有者の負担を軽減しているのです。
マンションが修繕されることで、資産価値の維持につながります。修繕積立金は、バリアフリー化や耐震補強工事などにも使用されるため、建物の機能性や安全性の向上が期待できるのです。築年数が経過しても機能性や安全性を維持しているマンションは、資産価値も維持できるでしょう。

管理費との違い

修繕積立金は定期的な修繕に使用される費用だと聞いて、管理費との違いに疑問を持つ方もいるでしょう。修繕積立金と管理費は、どちらもマンションの共用部分に対して使用されるものですが、使い道は異なります。

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいた定期的な修繕のために使われます。一方で管理費は、日常的なメンテナンスのために使用されているのです。
たとえば、庭の手入れや共用部分の清掃、ゴミ処理や電球の取り替えなどが挙げられます。また、共用部分に設置されている照明の電気代や、共用部分にかけられている火災保険の保険料なども、管理費から支払われています。

修繕積立金の注意点

マンションに安心して住み続けるために、修繕積立金は必要です。しかし、修繕積立金には、事前に知っておくべきいくつかの注意点があります。
購入後や入居後に焦らないように、事前に注意点を確認しておきましょう。

年が経つと値上がりする可能性がある

修繕積立金の積立金額は、年が経つことで値上がりする可能性があります。たとえば、初期設定金額が低い場合、修繕積立金の不足が原因で補修工事が実施できません。また、長期修繕計画で想定していなかった工事を行う可能性もあります。その結果、積立金額が上がることが予想されるのです。

また、国土交通省が推奨している修繕計画は、5年毎に見直すことがガイドラインで推奨されています。(「国土交通省 長期修繕計画標準様式」より)見直しをすることにより、均等積立方式でも値上がりすることもあります。マンションが古くなれば、修繕が必要な箇所や規模は増大するでしょう。その結果、修繕費用も値上がりしていきます。

安ければ良い訳ではない

マンション購入を考えている方の中には、修繕積立金が安ければ良いと思っている方もいるでしょう。たしかに、安ければ毎月の支出を抑えられます。
しかし積立金額が安すぎて、将来的に費用が不足する可能性があるのです。増額されて、当初の金額よりも負担が大きくなることが考えられます。

また増額されない場合、必要な工事ができないかもしれません。その結果、マンションの安全性や資産価値が損なわれる可能性があるのです。
毎月の支払いが安いというだけで判断するのは避けましょう。

設備によって必要な金額が変動する

修繕積立金は、ある程度計画的に増額される可能性を示しました。しかし、場合によっては急に修繕しなければいならいケースもあるでしょう。
例えば、スペースが足りなくなった駐輪場の数を増やす必要性が出てきたりします。宅配ボックスの設置なども考えられるでしょう。このように、急に工事が必要になるケースは少なくありません。

しかし、設備によって必要な費用はもちろん違います。工事の規模や修繕する設備などによって、金額が変動する可能性があるため、注意しましょう。

中古物件の場合、これまでの積み立てが適正か

中古物件を購入する場合は、これまでの修繕履歴や長期修繕計画を確認してください。大規模な修繕工事が予定されている場合は、積立金が増額される可能性があります。
また積立金が本当にマンションの修繕のみに使用されているのか?(例えば、管理費の収支が赤字になっていて、その赤字の補填に修繕積立金が使われているなど。)等を確認しておきましょう。

修繕積立金の見るべきポイント

修繕積立金の見るべきポイント

では修繕積立金のどのようなポイントを見るべきなのでしょうか。それは長期修繕計画と、相場との比較です。

長期修繕計画が妥当か

修繕積立金は、長期修繕計画によってその額が決まります。したがって、修繕積立金の額が決定された要因などを知りたい場合は、長期修繕計画を確認してください。どのような修繕工事が予定されているのか、なぜ工事が必要なのかといったことをチェックして、計画の妥当性を判断することが大切です。

本当にその積立金額で足りるのか、今後増額される可能性はあるのかなども確認して、不当に低い、あるいは高い金額の場合は注意しましょう。

相場と比較して妥当か

修繕積立金が高額すぎる場合も低額すぎる場合も、注意が必要です。低すぎる場合は値上がりの可能性があり、高すぎる場合は修繕目的以外に使用されている可能性があるためです。
それゆえ、マンションの購入前には、修繕積立金の相場と比較することをおすすめします。

相場は、国土交通省のマンション総合調査で確認できます。たとえば、調査対象のマンション全体における、平成30年度の修繕積立金の平均は、12,268円です。(平成31年4月26日公表)
ただし、マンションの形態や築年数などによって異なるため、購入予定のマンションの相場を調べる必要があります。

不動産購入の時は、物件金額以外の費用にも注目

マンションを購入する際は、物件金額に注目する方が多いでしょう。しかし実際に購入して入居した後には、さまざまな費用がかかります。
修繕積立金もマンションに住み続けるために必要な費用であり、毎月支払うことになるため、見落とさないように気をつけてください。初めは安かったとしても、経年によって増額される可能性があります。それゆえ、金額だけに注目するのではなく、長期修繕計画を確認して妥当性を判断することが大切です。
相場とも比較して、適切な金額設定の物件を購入しましょう。

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