不動産投資・マンション投資の8大リスクと対策
メリットと共に抑えたいポイント

1. 空室リスク：好立地物件にこだわることで回避　サブリースも効果的

サラリーマンに人気のマンション投資などでは、家賃収入でローン返済額を相殺しながら資産運用を進めるのが一般的です。当然ながら、空室になれば家賃収入がなくなり、毎月のローン返済負担はオーナーの持ち出しになります。

退去と入居の間の短期間の空室は、経営計画に織り込んでおけば問題ありませんが、長期空室が発生すると家計を圧迫しかねません。数あるリスクの中でも空室リスクを恐れて不動産投資に踏み切れないという人もいるでしょう。

空室リスクの対策

空室リスクを防ぐには、「好立地物件」と「サブリース」が効果的です。賃貸ニーズのある人気エリアの駅近マンションなどを選択すれば、空室リスクは限りなく低くなります。

合わせて、満室保証をするサブリース契約を管理会社などと結べば、空室リスクは避けられます。ただし、サブリースを選ぶと相場よりも割安な家賃収入になること、一定期間ごとに（例：2年おきなど）家賃見直しがあることを十分理解して契約することが大切です。

2.家賃滞納リスク：気になる人は保証会社のサービス利用で回避できる

空室リスクと同様、家賃滞納が発生するとその間のローン返済負担はオーナーの持ち出しになります。そしてその後、回収不能になればオーナーの損害になります。さらに、家賃滞納が長期化した場合、訴訟費用などの負担が発生する可能性もあります。ある意味、空室リスク以上にやっかいなリスクといえます。

家賃滞納リスクの対策

家賃滞納リスクを回避するには、「優秀な管理会社との契約」と「保証会社の利用」が有効です。管理戸数が多くノウハウがしっかりしている管理会社と契約すれば、入居審査時にリスクの高い人との契約を避けやすくなりますし、家賃滞納が発生しても効果的な督促を行ってくれます。

また最近では、保証人代行や家賃保証のサービスが広がっていて、利用すると家賃滞納リスクを回避できます。ただし、サービスは各社で違うため、内容を把握した上で契約するのが賢明です。

3.家賃下落リスク：主要都市の中心部を選ぶとリスクを抑えやすい

総務省の調査によると、平均的な収益物件の家賃下落率は「年換算で1％程度」です。とはいえ、これはあくまでも全国的な平均値であり、年1％以上家賃を下げても空室が埋めにくいエリア、逆に家賃を下げなくても稼働率が高いエリアもあります。

家賃下落リスクの対策

そもそも不動産投資では、家賃下落を想定して経営計画を立てるのがセオリーです。このセオリーを無視すれば、当初描いていた利回りとの差が大きくなります。加えて、家賃が下落しにくい主要都市の中心部のマンション投資などであれば、リスクを最小限に抑えやすいといえます。

4.金利上昇リスク：利回りがよい物件にこだわるのが有効

不動産投資は、利回りとローン金利の差が大きくなるほど、リターンも大きくなります。そのため、固定金利よりも金利の低い変動金利を選択する人が大半です。しかし、過去のケーススタディを見る限り、変動金利は日銀の政策金利などと連動していて金利上昇リスクもあります。金利が上昇すると、想定していたリターンを得られなくなるため注意したいところです。

金利上昇リスクの対策

マイホーム購入では繰り上げ返済で金利上昇リスクに備える考え方もあります。しかし、初期費用に対するレバレッジを重視する不動産投資では、ローンをなるべく長期で組むのがセオリーのため、繰り上げ返済が必ずしも得策とは限りません。とはいえ、金利上昇の可能性もあるため、それが起きても耐えられるよう、少しでも利回りが有利な物件にこだわりたいところです。

5.火災リスク：火災保険に加入することでリスクはほぼなしに

火災リスクについては、ローンを組んで収益物件を購入する場合、契約前に不動産会社や金融機関から火災保険に入ることを勧められるでしょう。そのため、ほぼリスクはないと思われますが下記の注意点があります。

火災リスクの注意点

一口に火災保険といっても、内容や保険料は各社でばらばらです。比較した上で選択するのも一案です。また火災保険には、風災・水害・盗難・水漏れなどの保険がセットになっていることもありますが、不要なものを外すことで保険料を抑えられます。

6.地震リスク：地震保険の加入でダメージを緩和できる

国内で不動産投資をする限り、どのエリアを選択しても地震リスクをゼロにすることはできません。一例では、東京都区部の直下型地震（M7クラス）が今後30年以内に発生する確率は70％。また、静岡県から九州にかけての南海トラフ地震（M8クラス）が今後30年以内に発生する確率は80％となっています。収益物件が全損すれば賃料収入が入ってこなくなりますし、一部損壊でも修繕の負担が発生します。

地震リスクの対策

地震リスクは、地震保険に加入することで影響を緩和できます。ただ地震保険は火災保険のオプション（単独では入れない）という点に注意が必要です。さらに、保険金の支払い額を予め決めておく火災保険と異なり、地震保険は被害額の一部しか支払われない点にも留意しておきたいところです。

7.修繕リスク：キャッシュをストックしておくことが重要

数十年スパンで不動産投資をしていくと、「原状回復（入居者退去時）」「エアコンや給湯器など住宅設備の交換（例：10年前後おき）」「外観・共用部の大規模修繕（例：15～20年ごと）」が発生します。これらに対する備えができていないと、手持ちキャッシュが足りなくなるため要注意です。

修繕リスクの対策

区分マンション投資の場合、修繕のうち原状回復と住宅設備の交換は、各戸のオーナー負担となります。このため、これらの費用が発生することを見込んで、キャッシュをストックしておくことが重要です。

一方の大規模修繕費は、月々の修繕積立金で少しずつストックしていきますが、積立額が十分でないと将来必要な修繕が出来ず、建物の資産価値が損なわれる可能性があります。そのため、適切な積立が行われているか、長期的にチェックしていくのが賢明です。

8.自殺・孤独死リスク：特化型の保険を利用してダメージの一部をカバー

自殺や孤独死は、単身者世帯をターゲットにしているワンルームマンションでとくに気になるリスクといえます。孤独死の正確な数は不明ですが、ニッセイ基礎研究所では年間（約）2.7 万人と推計されています。自殺や孤独死の発生した部屋は、相場よりも賃料を下げないと空室が埋まらないのが一般的です。

自殺・孤独死リスクの対策

最近では、自殺・孤独死に特化した不動産投資専用の保険も登場しており、契約すればリスクを緩和できます。一例としては、1室あたり月額・数百円の保険料で、原状回復にかかった費用や事故後の空室・家賃値下げ分をカバーできるというものです。

リスクが気になって資産運用が進まないリスクに要注意

このようにたくさんのリスクを列記すると、「リスクが心配でマンション投資に踏み切れない」という人もいるかもしれません。リスクの反面、不動産投資・マンション投資には数多くのメリットがあることも意識したいところです。

不動産投資・マンション投資に限らず、すべての資産運用にはリスクがあります。リスクが気になって資産運用が進まず、老後の不安が解消されないというのが一番のリスクかもしれません。さまざまな資産運用のメリットとリスクを比較した上で、どれが自分に合っているかしっかり見極めましょう。

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