トラブルを回避してサブリースをうまく味方に付ける方法

そもそもサブリースとは何か

サブリースとは、賃貸物件を所有するオーナーから、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、管理・運営・賃料の回収等を代行する賃貸管理の契約形態を指します。オーナーは入居者の有無にかかわらず、家賃からサブリース保証料を差し引いた一定額の収入を、毎月受け取ることができます。

サブリース保証料の相場は、家賃収入の10～20％が多いようです。つまりオーナーは、サブリース契約を結んでおけば空室を気にすることなく、家賃の80～90％を得られるというわけです。また入居者募集に際し、広告料や仲介手数料が発生しないこともサブリースのメリットの一つだといえます。

ところが、このサブリース契約を巡ってトラブルが増えています。例えば、「説明がないまま賃料が減額された」「2年ごとに契約を更新するが、更新のたびに条件が悪くなる」といったものです。サブリース契約をベースに賃貸運営を想定していたはずなのに、その条件が維持されなければ、当初の想定は崩れてしまいます。こうした問題を防ぐには、どうすればよいのでしょうか。

契約内容をよく精査する

サブリース契約におけるトラブルを回避するためには、契約内容を精査することに尽きます。特にチェックすべきポイントとしては、まず保証家賃があります。サブリース会社は「家賃保証」をうたっていますが、実際には、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により、賃料の減額を請求されることがあります。サブリース契約に適用される借地借家法では、賃料の減額請求自体を排除することはできないからです。そして、減額請求に応じなければ解約される可能性があります。

また、よく「30年一括借り上げ」などとアピールしているサブリース会社もありますが、契約内容によっては、サブリース会社側から簡単に解約できるという規定が設けられている場合もあります。

空室期間があっても家賃が得られる、いわゆる「空室保証」についても注意が必要です。入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの間に、「免責期間」が設けられている場合があるからです。この免責期間が長期であればあるほど、収益性は悪化します。一般的な免責期間は30～90日。それ以上の免責期間が設けられていないかどうかをチェックしましょう。

さらに、サブリース保証料以外の費用（原状回復費や修繕費など）の取り扱いについて契約書を確認しましょう。多くの場合、修繕は指定のサブリース会社の指定会社を通して行わなければならず、コストダウンの余地がありません。相場よりも高い修繕費で収益が圧迫される可能性もあります。

また、オーナー側からサブリース会社との契約を解約しようとすると、高額な違約金を請求されたというケースもあります。この点に関しては、契約時によく確認しておくことで回避可能なトラブルだといえます。

そもそも良い物件を選ぶには

サブリース契約にはメリットが多いものの、詳しく見ればデメリットもたくさんあるため、内容を精査した上で契約を結ぶことが大切です。とはいえ、それによってサブリース契約自体のデメリットが解消できるわけではありません。「サブリースにはメリットもデメリットもある」という点をまず理解しておく必要があるでしょう。

何よりも忘れてはならない点は、そもそも良い物件を買う必要があるということです。立地が良く、競争力の高い物件であれば、将来的に家賃を減額請求される可能性が低いからです。そのような物件を取得してサブリース契約を結べば、オーナーにとって非常に楽な賃貸経営が可能になります。一にも二にも、物件選びが大事ということです。

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