不動産投資は確定申告が必要？計上できる雑費や注意点も解説！

不動産投資では確定申告が必要？

不動産投資をする場合には、必ず確定申告をしなければならないと思っている方は多いのではないでしょうか。
しかし、実は必ず確定申告をしなければならないわけではなく、一定の条件を満たしているときのみ確定申告が義務になります。

ただ、確定申告が義務でないとしても、確定申告をしたほうが良いこともあります。
青色申告の場合、利益と損失を相殺できる損益通算と損失を最大で3年間繰り越してその間の利益と相殺できる損失繰越を利用することができるからです。
そのため、確定申告でしっかりと経費計上して所得を抑えたり、損失を出したりすることが重要となってきます。

そもそも確定申告とは何？

確定申告とは、1月1日～12月31日までに得た所得や、その所得から所得税などを計算し納税するまでの手続きです。
確定申告ができる時期は決まっており、所得を申請する年の翌年2月16日～3月15日までです。

確定申告をしなければならないのは、個人事業主や公的年金を受給している人、不動産収入や株の収入がある人です。
確定申告は基本義務ではありませんが、1つの会社に勤めている会社員の前提で、不動産投資など給与以外の所得合計が年間20万円を超える場合は確定申告を必ずおこなう必要があります。ただし、年金生活者や個人事業主、フリーランスの場合は要件が異なリますので、この限りではありません。

また、確定申告には、青色申告と白色申告があります。

青色申告と白色申告の違いは？

青色申告は、「10万円、55万円、65万円」のいずれかの額が要件に応じ、控除が適用されて、最大3年間の赤字を繰り越すことができます。その反面、複式簿記による帳簿付けをするなどの手間がかかります。ただ、最近は会計ソフトで入力するだけで、複式帳簿が勝手にできるため、手間はほとんどかからなくなっています。
「10万円、55万円、65万円」の控除額の違いは適用要件に応じて変わります。

■65万円控除の要件

下記、国税庁のHPより要約しつつ引用します（※2）。

1.不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること
2.これらの所得に係る取引を複式簿記により記帳していること
3.(2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること
4.その年分の事業に係る仕訳帳及び総勘定元帳について電子帳簿保存を行い、e-Tax（国税電子申告・納税システム）を使用して申告すること

わかりやすくまとめると、「不動産所得又は事業所得を得る事業をしており、複式簿記にて記帳したデータを電子として帳簿保存を行いつつ、国から定められた期限までに必要な書類をe-Taxを使用して申告」すれば、65万円の控除が受けられます。

■55万円控除の要件

「55万円の控除」も「65万円の控除」と似ていいますが、電子帳簿保存及びe-Taxによる申告するという要件を満たす必要はありません。

■10万円控除の要件

「55万円の控除」も「65万円の控除」のどちらの要件も満たさないケースが該当します。つまり、「不動産所得又は事業所得を得る事業を行っておらず、複式簿記にて記帳していない」場合は10万円控除の対象となります。

そして、白色申告とは、帳簿付けが単式簿記だけで済みますが、その代わりに青色申告のような控除を利用することができません。

このように青色申告をするだけで、所得から最大65万円を控除することができます。
それに加え、不動産投資の費用を経費計上することで、所得を少なくすることができきれば節税につながっていきます。

経費計上が節税になる仕組み

前述の青色申告の65万円控除や55万円控除の要件を満たす場合、不動産投資に必要な費用を経費として計上できれば、所得から費用を差し引くことにより税額を減らすことができます。

所得税とは課税所得金額から控除を差し引いた残りの所得に税率をかけて算出しています。
そのため、不動産所得が赤字になると給与所得と合算される（損益通算）ため、所得税と住民税が節約できます。

■不動産所得と給与計算は合算（損益通算）される

また、所得税は累進課税制度を取っており、一般的に課税所得金額が高くなれば税率は高くなり、税率最大45%まで上がっていきます。

経費計上ができる費用とは

所得を少なくできる経費計上ですが、経費計上できる費用は決まっており、すべての費用が経費にできるわけではありません。
経費計上できる費用例は、次の表のとおりです。

科目	具体例
給料賃金	賃貸している建物などの管理や賃貸料の集金に従事している使用人に支払う給料
減価償却費	賃貸している建物、建物附属設備、構築物などの償却費
貸倒金	既に収入金額とした未収賃貸料（事業として行われる不動産の貸付けによるものに限ります。）などのうち、回収不能となった金額 ※事業として行われない不動産の貸付けによる未収賃貸料が回収不能となった場合については税務署にお尋ねください
地代家賃	賃貸している建物の敷地の地代
借入金利子	賃貸している建物等を取得するための借入金の利子 ※借入金の返済額のうち元本に相当する部分の金額は必要経費になりません。
租税公課	賃貸している土地、建物等についての、固定資産税、事業税、税込経理方式による消費税及び地方消費税（以下「消費税等」といいます。）の納付税額、不動産取得税、登録免許税、印紙税などの税金 ※所得税及び復興特別所得税（以下「所得税等」といいます。）、相続税、住民税、国民健康保険税、国民年金の保険料、国税の延滞税・加算税・過怠税、地方税の延滞金・加算金、罰金、科料、過料、交通反則金などは必要経費になりません。
損害保険料	賃貸している建物等についての火災保険料
修繕費	賃貸している建物等についての修繕のための費用 ※資産の価額を増したり、使用可能期間を延長したりするような支出は、原則として、資本的支出となり、一の減価償却資産を取得したものとして減価償却を行います。
雑費	業務上の費用で他の経費に当てはまらない経費

※1 税務署「収支内訳書（不動産所得用）の書き方」の必要経費の各科目の具体例より引用
ここからは、計上できる費用のうち主要な費用について紹介していきます。

■減価償却費

建物は時間が経過するごとに建物の価値が失われていきます。
この失われていく建物の価値を毎年、減価償却費として経費計上することができます。

どのくらいの価値を減価償却費として計上できるのかは、建物の構造や築年数、建物の購入金額により異なります。

■租税公課

不動産投資に関連する租税公課として、不動産購入時と不動産所有時に課税される税金は経費計上することができます。
経費計上できる租税公課は、次の通りです。
●登録免許税
●不動産取得税
●印紙税
●固定資産税
●都市計画税 など

■修繕費

修繕費とは、原状回復をするときのリフォーム費用や設備の交換にかかった費用などは修繕費です。

ただし、1回で支払う修繕費が20万円以上になる場合は、資産を購入するとみなされます。
このような場合は、償却資産として減価償却をして経費計上します。
また、資産を購入したとみなすことが難しい修繕に関しては60万円を超えた場合に減価償却をして経費計上することになります。

経費計上ができない費用とは

不動産投資をしていて発生する費用のうち、次の表のものは経費計上できません。

経費として認められない項目	備考
土地や建物の売却にかかる費用	売却は不動産譲渡所得税の経費のため
個人の生活費	生活費は不動産投資に関係ないため
ローンの元本	ローン利息は経費
所得税や住民税	固定資産税や都市計画税は経費
罰金や追徴課税	罰金や追徴課税はアパート経営と関係ないため

不動産投資として経費計上できないのは不動産投資に関係しない費用ですが、一部は不動産投資に関連すると思ってしまうような費用も含まれています。
そのため、経費計上して良いのか迷ったときには、税理士などの専門家に経費として計上して良いのか確認するようにしましょう。

不動産投資で確定申告するときの注意点

不動産投資で確定申告をするときには、いくつかの注意すべきポイントがあります。
ここからは、不動産投資で確定申告するときの注意点を紹介していきます。

■雑費の科目を使ったもの以外は計上できない

経費計上するための科目が分からないからといって、雑費の科目ばかりを使用してはいけません。
雑費は他に適当な科目がない場合に利用する科目であり、他の経費科目よりも金額が多いと、税務署から調査を受けてしまうことがあります。

また、出費が大きい費用も雑費で計上するのはやめておきましょう。
上記と同様に税務署に目を付けられる可能性が上がってしまいます。

雑費の科目は、他の科目よりも金額が小さくなるように帳簿付けをすることが大切です。

■不動産投資に関連しない費用は経費計上しない

不動産投資に関連しない費用は経費としては認められないため、常に不動産投資に関連する費用なのか考えながら経費計上するようにしましょう。

■確定申告の罰則に注意

確定申告には、確定申告に関連する罰則が規定されています。
規定されている罰則は、次の表のとおりです。

税金名	備考
無申告加算税	確定申告を忘れてしまったときに課税
過少申告加算税	確定申告をしても還付される金額が多すぎたときに課税 納めた税金が少なすぎる場合に課税
重加算税	故意に税額計算の基となる金額を隠した場合に課税
延滞税	税額を納付期限内に完納しなかったときに課税

確定申告に関連する罰則を受けないよう、余裕を持って確定申告をする準備をしておきましょう。

まとめ

1つの会社に勤めている会社員が不動産投資をして、給与所得以外の所得が年間20万円を超える場合には、確定申告をすることが義務になります。
しかし、年間20万円を超える所得がない場合でも、青色申告であれば経費計上して損失を出せれば損失控除や損益繰越をすることができます。
そのため、不動産投資においては、きちんと経費計上して確定申告をすることが重要です。

きちんと経費計上をするためには、どの費用が経費計上でき、どの費用が経費計上できないかを知っておく必要があります。
もし経費になるかわからない場合は、税理士などの専門家に相談し、きちんと確定申告するようにしましょう。

※1 国税庁「収支内訳書（不動産所得用）の書き方」必要経費の各科目の具体例を参照：
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2022/pdf/019.pdf
※2 国税庁「No.2072 青色申告特別控除」を参照：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm