不動産にかかる相続税の計算方法と節税対策を紹介

一定金額以上の遺産を相続する場合に、相続人にとって負担となるケースもあるのが相続税です。いずれ相続するであろう財産がある場合には、相続税や節税対策について知識を持っておくのが得策でしょう。特に不動産にかかる相続税や各種続きについては一般人では分かりづらい点も多いので、本記事を参考にしていただければと思います。

相続税とは

遺産を相続した場合、全てのケースで相続税を申告しなければならないわけではありません。一定金額以上の財産である場合にのみ、申告が必要となります。その「一定金額以上」の境界線として重要になるのが、相続税の「基礎控除」です。

相続税は、動産・不動産含む遺産総額が一定範囲を超えなければ相続税の申告義務が発生しないという税額計算方法です。相続税がかからない一定金額のボーダーラインのことを、相続税の基礎控除と言います。故人の遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額に対して、相続税が課税されることとなります。

つまり基礎控除額は、相続人に相続税の申告義務があるか否かを判断したり、相続税額の金額を決定したりするうえで非常に重要な要素です。マンション等の不動産を相続する予定のある方は、基本的な知識として理解しておくべきでしょう。

相続税の計算方法

大体どれぐらいの相続税を支払うこととなるのか、計算方法を知っておくと良いでしょう。相続税を算出するのに欠かせない基礎控除額は次のような計算式で求めます。法定相続人とは遺産を相続する権利のある人を指し、民法でその要件が定められています。

基礎控除額＝3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）

基礎控除額の計算式で押さえておくべき特徴は、3000万円を基にして法定相続人1人につき600万円が加算される点です。つまり相続税の基礎控除額は、相続が生じた各世帯によって異なるということです。

法定相続人が1人の場合は3,600万円、相続人が2人の場合は4,200万円、相続人が3人の場合は4,800万円が基礎控除額となります。法定相続人が多いほど、基礎控除は多くなるということです。

例えば、遺産総額が5,000万円で法定相続人が2人の場合は、基礎控除が4,200万円です。そのため、基礎控除分を差し引いた800万円に対して課税されることにまります。
5,000万円（遺産総額）- 4,200万円（基礎控除額）＝ 800万円（課税価格）

基礎控除額の計算式自体は非常に明確で簡単ですが、重要なのは法定相続人の数だという点です。相続により実際に財産を手にしたか否かではなく、民法で定められた「法定相続人」の数が何人なのかに注目すべきなのです。

また、マンションを相続する場合には、財産の評価方法についても知っておきたいところです。押さえるべきポイントは、「敷地権」と「専有部分の評価額」です。相続税の申告をする際には、マンションを敷地部分（敷地権）と建物部分（専有部分）に分けて評価します。マンションが住居の場合は土地所有に対する意識が薄いかもしれませんが、相続税申告の財産評価においては、戸建てと同じくマンションの敷地も評価対象に含める必要があります。

敷地部分と建物部分について、それぞれ相続税評価額の調べ方を知っておくと良いでしょう。マンションの敷地部分（敷地権）の評価額については、敷地全体の評価額に住戸ごとの持分割合をかけることで算出できます。

敷地権の相続税評価額＝マンションの敷地全体の評価額 × 持分割合

マンションの敷地全体の評価額は、道路ごとに定められた地価である「路線価」に面積をかける路線価方式で計算するのが基本です。郊外では、敷地の固定資産税評価額に所定の倍率をかける倍率方式で計算するケースもあります。持分割合は、敷地権の割合として登記簿に記載されています。

マンションの建物部分（専有部分）の評価額は、固定資産税評価額と同額です。専有部分の固定資産税評価額には、マンションの共用部分を住戸ごとに按分した金額も含まれます。

専有部分の相続税評価額＝専有部分の固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書に記載されています。明細書に記載されている家屋の評価額が、そのままマンションの専有部分の相続税評価額となるのです。

ーこんなときはどうしたらいい？
相続税の申告に関して、ありがちなトラブル事例を3つ紹介します。対処方法についても解説していきますので、参考にしてみてください。重要なのは、とにかく申告期限を守ること、修正事項等があればすぐに自ら申告することです。

・相続税の申告が期限に間に合わない場合

相続税の申告期限は10か月です。期限に間に合わない場合には様々な罰則が定められており、税額の大きい相続税ではその負担も比例して大きくなってしまいます。対処方法としては、一旦概算で作成した申告書を期限までに提出して納税してしまうことです。

例えば、遺産分割協議による決定が出ていない場合には法定相続分による分割で相続の金額を仮定し、財産評価が終わっていない場合には概算を評価額としておきます。正しい相続税が計算できた時点で、更正の請求を行ない、超過分の相続税還付を受けるという手順になります。

このような対処をするのに重要なのは、多めに見積もって申告することです。少ない金額で申告してしまうと、後の手続が更正の請求ではなく修正申告になってしまうため、延滞税や過少申告加算税などの追徴税が発生する可能性があるためです。

・税額計算を間違えたとき

期限内に申告していたとしても、提出後に新たな財産が見つかり相続財産に加えなければならなかった場合や、少なく申告してしまっていた場合には修正申告という方法があります。税務署から更正の通知が届くまでの間に申告することができて、自主的に修正申告する場合には、加算税などはかかりません。修正事項が発覚した時点で、すぐに対処するようにしましょう。

・相続税の申告期限を過ぎてしまった場合

前述の通り、相続税の申告期限から遅れて申告した場合には様々な罰則があり、延滞税や加算税が相続税にプラスされてしまいます。無申告加算税の税率については、期限後に申告を自主的に行なったか、もしくは税務署の指摘によって行なったかで変わります。後者の場合には、前者の場合に比べて実に3倍以上の税率で加算税が計算されてしまうので注意が必要です。

相続税を抑えるにはどうすれば良い？

相続税を抑えるための対策としては、将来相続させる財産を減らしておくのが基本です。
具体的には、将来遺産を相続させる予定の子供や孫たちに、前もって財産を与えておく生前贈与という方法が有効です。

しかし何も対策をしなければ贈与税が課されてしまい、相続税よりも高額になる場合もあります。そのため相続税対策で生前贈与をする際には、贈与税の負担をなるべく少なくするように考えなければなりません。

例えば贈与の金額が年間で110万円以内であれば誰からどんな贈与を受けようとも、基礎控除の仕組みににより贈与税はかかりません。長期的に少額贈与していくことで贈与税がかからないようにできます。その他、2,500万円まで無税で贈与することができる相続時精算課税制度を利用したり、親が子や孫の生活費を負担するという形で贈与したりなど、いくつかの方法があります。

では、不動産の場合にはどう節税できるのかというと「小規模宅地等の特例」を利用する方法があります。小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす人物が小規模住宅を相続する場合に限り、相続税が減額されるというものです。特例の対象となる土地は「特定事業用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「貸付事業用宅地等」の4種類で、各土地に設けられた要件を満たした場合には50～80％減額されます。

また、相続放棄という選択もあります。相続放棄をすると、動産や不動産などのプラス財産、借金や負債などのマイナス財産などの全てを放棄することとなります。つまり遺産を全て放棄することで、相続税の支払い義務から逃れられるということです。ただし、相続があることを知った日から起算して3ヶ月以内が申請手続きの期限で、これを過ぎてしまうと全て相続するという単純承認が自動的に適用されるので注意が必要です。

相続は多くの人が馴染みのない事柄ですが、ある程度の知識を持っておくといざという時にも安心です。不動産を相続するケースでは、少なくとも財産の評価方法や相続税の計算、節税対策について知っておくと損はないでしょう。また相続税の申告に関する注意点や支払いが困難な場合の対処方法など、自身の身を守る手段に関しても少し学んでおかれることをおすすめします。