公開日: 2023.12.25

長期譲渡所得と短期譲渡所得とは｜特徴や計算方法などを詳しくご紹介

不動産を売却するときに収益がでると、譲渡所得税が発生し、所得税が課せられます。

不動産の譲渡所得に係る所得税の税率は、不動産を所有した年数などによって変わるため、売却するタイミングで大きく税額が変わります。

税率が低い条件で売却ができれば節税にもなるので、知らないと損をしてしまうケースもあるでしょう。

今回は、不動産の譲渡所得に係る所得税について、特徴や計算方法などを詳しくご紹介します。

譲渡所得とは

一般に譲渡所得とは、不動産だけでなく株式や骨董品など資産に関わるものを、譲渡したときに得る収益を意味します。

譲渡して収益を得ると所得税の課税対象となるため、必ず確定申告が必要です。

不動産の譲渡所得は他の譲渡所得とは異なり、所有する年数によって適用される税率が変わる特徴があります。

売却だけでなく競売、財産分与、相続や贈与によっても、不動産に係る譲渡所得が発生することがありますので、税率や計算方法を知っておくことが大切です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得による課税金額は下記の計算式になります。

課税譲渡所得金額＝収益金額－（取得費+譲渡費用）－特別控除額

譲渡によって得た収益金額から、取得した費用と譲渡にかかった費用、定められた控除額を差し引いた金額が課税取得金額です。

難しい計算方法ではありませんが、それぞれの項目が何に当てはまるものなのか理解しておく必要があります。

取得費

取得費とは、不動産を購入した費用、建設した費用、購入の際にかかった仲介手数料や税金などを指します。

不動産所得税や印紙税なども取得費とすることができるので、細かな費用の領収書も大切に保管しておきましょう。

もし、不動産購入時の売買契約書や手数料の領収書を失くしてしまい、金額の詳細がわからなくなった場合は「概算法（売却価格×5％）」で算出されます。

その場合、ほとんどのケースは譲渡取得額が低くなるため、税金を納める額が増えてしまうので、しっかりと関係書類を保管しておくことが重要です。

また、購入代金となる取得費から、減価償却費相当額を差し引きします。

【建物の減価償却計算方法】
建物部分は築年数によって劣化していき、資産価値が下がることになるので、「減価償却」として計算します。

減価償却費＝建物の取得額×0.9×償却率×経過年数（6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てます）

耐用年数や償却率は、居住用または事業用、建物構造によって異なります。

居住用物件の減価償却

	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031
軽量鉄骨	40年	0.025
重量鉄骨	51年	0.02
鉄筋コンクリート	70年	0.015

事業用物件の減価償却

	耐用年数	償却率
木造	22年	0.046
軽量鉄骨	27年	0.038
重量鉄骨	34年	0.03
鉄筋コンクリート	47年	0.022

なお、相続や贈与で不動産を取得した場合は、取得費を相続や贈与時の評価額で見るのではなく、前所有者の取得費をそのまま引き継ぎます。

相続や贈与の場合は名義変更や登記をするので、変更手数料や登記費用を取得費の中に加算できます。

相続で取得費が不明の場合も概算法が適用されてしまい、売却価格の5％が取得費となるので覚えておきましょう。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却したときにかかった費用を指します。

主に仲介手数料や税金、戸建てであれば解体費用など、売却にかかった費用を譲渡費用とすることが可能です。

注意点としては、所有時にかかった修繕費や固定資産税は、譲渡費用に入らないので気を付けましょう。

特別控除額

不動産を売却したときに得た収益から、最高3,000万円が特別控除として適用されます。

例えば、2,000万円の売却益が出たとしても、特別控除額の3,000万円以内なので、譲渡所得課税金額が発生しません。

ただし、3,000万円の特別控除が適用されるには下記の条件を満たしている必要があります。

①居住用として現在も住んでいるマイホームであること（本人ではなくて配偶者でも可）※1

②転居済みの場合、年末までの売却完了であること（以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること）

③解体後1年以内に土地の売却契約締結が完了し、土地を賃貸していないこと

④売却した不動産の買い主が、親族や関連会社など、特殊な関係でないこと

⑤不動産売却の前々年までに、3,000万円の特別控除や特例の控除を受けていないこと

⑥不動産売却の前々年までに、マイホームの買い替えによる特例を受けていないこと

※1 災害によって住めなくなった場合は、3年後の12月31日までに売却すること。

特別控除額の特例

居住用物件以外の譲渡所得から、差し引かれる特別控除があります。

特別控除額の上限は合計年間5,000万円です。

・公共事業によって土地や建物の不動産を売却した場合：特別控除額5,000万円

・特定土地区画整理事業のために土地や建物の不動産を売却した場合：特別控除額2,000万円

・特定住宅造成のために土地や建物の不動産を売却した場合：特別控除額1,500万円

・農地保有の合理化のために土地や建物の不動産を売却した場合：特別控除額800万円

不動産を売却する理由はさまざまで、自身の都合でない場合もあります。

周辺環境の理由によって売却となる場合には、適用されることもあるので覚えておきましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いと税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得の大きな違いは、所有期間が5年以下か5年超えるかです。

長期譲渡所得は5年超えの所有期間が条件で、所得税や住民税の税率が低くなります。

短期譲渡所得は5年以下の所有期間の場合は、所得税や住民税の税率が高くなります。

それぞれの違いは下記の一覧です。

長期譲渡所得の条件

所有期間	譲渡した年の1月1日時点の不動産所有期間が5年超え
所得税	15％
住民税	5％
復興特別所得税	上記の所得税×2.1％（2037年まで）

短期譲渡所得の条件

所有期間	譲渡した年の1月1日時点の不動産所有期間が5年以下
所得税	30％
住民税	9％
復興特別所得税	上記の所得税×2.1％（2037年まで）