神戸VS横浜
「港町」不動産投資を徹底比較！魅力的なのはどちら？

マンション価格比較：横浜は前年比ダウン、神戸は前年比アップと明暗

はじめに横浜市と神戸市の新築マンションの価格を比べてみましょう。2018年度に供給された神奈川県（横浜市・川崎市）の新築マンションの平均坪単価は271万円でした。（マーキュリー調べ）一方、同年の神戸市の平均坪単価は約227万円です。（不動産経済研究所調べ）坪単価で見ると神戸市のほうが約44万円安くなっています。

割安な収益物件を購入したい人であれば神戸市のほうが向いているといえるでしょう。ちなみに前年度との新築マンション坪単価との比較では、横浜市・川崎市では12万2,000円ダウン、神戸市は 4万2,900円アップしています。エリアにフォーカスすると横浜市では中区の馬車道や桜木町、神戸市では中央区の三宮が、資産価値の高い街として人気です。

人口推移の比較：横浜市も神戸市も人口減少の影響は限定的

マンションの将来の賃料や物件価格は、人口推移とも深くかかわっています。両都市の今後の動きもチェックしましょう。2019年10月1日時点の横浜市の人口は約374万人、神戸の人口は約152万人です。ここから先の人口推移は次のように変化していきます。

・横浜市の人口推移

• 2025年　約371万人
• 2030年　約367万人（2025年より約4万人減）
• 2040年　約352万人（2025年より約19万人減）

・神戸市の人口推移

• 2025年　約152万人
• 2030年　約148万人（2025年より約4万人減）
• 2040年　約140万人（2025年より約12万人減）

※いずれの人口推計も出生中位で算出

両都市ともに減少すると予測されている人数はほぼ同じです。どちらも根強い人気の街ということで、ゆるやかな人口減少にとどまっています。そのため人口減少リスクは限定的と推測できるでしょう。

中心部再開発の比較：横浜はみなとみらいに大型ホテルなど誘致　神戸は復興から本格再開発へ

エリア内の大型再開発も不動産価格に影響を与える要素になります。横浜市・神戸市共に注目の中心部再開発を控えているため、都市の魅力と活力アップを後押ししそうです。横浜市ではみなとみらい21（62街区）での敷地面積2万2,000平方メートルに及ぶ商業施設やホテルの再開発が進められています。いったん開発事業者を公募したものの、提案内容に疑問点が多いことから不採択に。

2019年10月から再び公募がはじまり、2020年4～5月ごろには事業者が決まる予定になっています。神戸市の中心部再開発は、同じ近畿エリアの大阪や京都に遅れをとっている傾向です。しかし2016年度に阪神淡路大震災の災害復旧債を完済。復興から再開発に大きく舵を切るといわれています。その先駆けともいえるのが三ノ宮駅周辺の再開発です。

JR三ノ宮駅のターミナルビル、駅南東の西日本最大級のバスターミナルと一体化した高層ビルなどの開発が急ピッチで進んでいます。

その他の注目点：神戸市はタワーマンション規制、横浜市はIRの行方

最後に横浜市・神戸市の不動産市場に影響を与えそうなトピックをチェックしましょう。

神戸の注目点

両都市の面積を比較すると神戸市が約557平方キロメートル、横浜市が約435平方キロメートルと神戸市がかなり広めです。ただ神戸市は市街地が市章山・錨山・堂徳山などの山々に囲まれているため、住宅やマンションを建てられるエリアが限定されます。さらに2020年7月からスタートする規制で市内中心部のJR神戸駅・元町駅・三ノ宮駅周辺で事実上のタワーマンションは建築不可です。これに伴い、神戸のマンションの希少価値が高まることが予想されます。

横浜の注目点

横浜市の成長を握る鍵は何といっても「IR（カジノを含む統合リゾート）」でしょう。現在、横浜ではIR候補地に名乗りを挙げていますが、実現すれば、運営による経済波及効果は6,300億～1兆円、雇用効果は7万7,000～12万7,000人、税収増加効果は820億～1,200億円が見込まれます。こうしてさまざまな視点で比較をすると、どちらも魅力的な不動産市場であることがわかるでしょう。

東京や大阪への投資もよいですが、少し視野を広げると横浜や神戸のようなローカルハブ型の将来性のある都市も出てきます。柔軟な発想で投資エリアをプランニングしましょう。
 

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