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人口減少の日本、不動産投資がまだ大丈夫の理由

日本の総人口は、2008年度にピークを記録後、減少に転じています。減少率は、2008年度の1億2,808万人から、2021年1月推計の1億2,557万人までマイナス11.7%。さらに、2040年には1億1,092万人まで減少すると予測されています(国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(2017年推計)中位予測」。30年強で13.5%減少することになります。「不動産に投資して大丈夫なの?」と思われるかもしれません。
結論をいえば、まだまだ大丈夫。日本全体の総人口は減少しても、“増加するエリア”があるからです。そんなエリアの不動産投資ならば、まだまだ伸びる。そのことについて紐解いていきます。

人口の増減には地域差がある

まず、将来人口の見通しについて確認しておきましょう。

出典:総務省ホームページ
https://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/r02/html/nd121220.html

総人口の推移を見ると、総人口が2005~2010年あたりをピークに、下り坂を辿っていることが見て取れます。また、年齢層別の内訳および高齢化率で見ると、65歳以上の高齢者層がほとんど減少しないことによる高齢化のトレンドが見て取れます。
この総人口の推移は、日本全体で見たもの。しかし、不動産投資とは特定の地域の不動産に対して行うものなので、地域別で見る必要があります。例えば、2018年から2019年の1年間だけの変化でも、下の図のように地域差があることがわかります。
首都圏の1都3県、愛知県、福岡県、沖縄県は増え、大阪・京都・滋賀の関西圏などは-0.3~0.0%未満と微減。これらの地域に、それ以外の地域から人口が流れていることが窺えます。

出典:総務省統計局ホームページ
https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2019np/index.html

大都会に人口は集中する

では、都道府県において、どういった要因で人口が増減しているのでしょうか。
人口増減には、死亡数と出生数の差による「自然増減」と、流出数と流入数の差による「社会増減」という2つの側面があります。同じく、2018年から2019年の変化における都道府県別の人口の増加要因は、下の図のとおりです。

出典:総務省統計局ホームページ
https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2019np/index.html

人口減少は沖縄県を除いて自然減(少子化)によるものであり、人口増も沖縄県を除いて社会増、つまり転居によるものと見て取れます。
特に首都圏の社会増は、“一極集中”と呼ばれる現象です。首都圏以外の愛知県や大阪府、京都府、福岡県の社会増と併せ、企業や学校、官公庁などが多く集積する大都市周辺に人が引き寄せられている状況がわかります。
新型コロナウイルス感染拡大により、都会の企業などには一気にリモートワークが広まり、オフィスに出勤する必要が希薄化したことによる“地方シフト”現象が見られるものの、この大都市圏への人口集中は続くと考えられます。

人口集中が顕著な地域

特に人口集中が顕著に進むと見られている地区があります。例えば、東京都。国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口(2018年3月推計)」によると、2045年における2015年からの推計人口増加率は、都心部の中央区は34.9%、港区は34.4%、千代田区は32.8%という高さです。山の手エリアの世田谷区は1.2%、杉並区は4.6%で、多摩地区の立川市は-3.6%、町田市は-10.3%、八王子市は-16.1%と、同じ東京都内でも都心部に近づくほど人口が集中する傾向が見られます。
愛知県では、逆に名古屋市は-5.3%と減少する一方、長久手市が22.7%、高浜市12.3%、日進市7.0%と周辺に人口が増加する地域が見られます。
大阪府の場合は、2045年時点での人口増加地域は見当たらず大阪市は-10.4%となりますが、吹田市が-2.3%、箕面市が-2.6%と比較的堅調な地域もあります。
京都府は京都市が-12.1%であるものの、京田辺市は3.4%増、木津川市は-0.6%と踏みとどまります。

増える一方の単独世帯

さらに、65歳以上の人口で見てみます。

出典:国立社会保障・人口問題研究所 『日本の地域別将来推計人口』(平成30(2018)年推計)より作成
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/t-page.asp

首都圏や関西圏、愛知県の高齢者人口の伸び率が高いことがわかります。日本の総人口における高齢化率と、都道府県別の人口増減率を掛け合わせれば自ずとこうしたトレンドは導き出されます。

単独世帯率の推移と65歳以上の単独世帯数の推移(2020年以降は予測)

出典:総務省ホームページ
https://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h30/html/nd141110.html

この高齢者は、一人暮らしによる単独世帯の比率が高まる一方。これに引っ張られる形で、全世帯に占める単独世帯の増加傾向が今後も続くと予測されています。
単独世帯は、都心部に集中することも予測されています。東京都の場合、23区の中心部に集中することが国勢調査によってわかっています。

以上のことから、今後は高齢者を中心に単独世帯が増加しつつ都心部に集中していく傾向があると言えます。したがって、都心部に単身者が住むワンルームマンションの需要は堅調であると予測できるのです。
日本全体の総人口は減少の一途でも、以上のようにその中味を分析することで、まだまだ不動産投資が有望な地域があることがわかるでしょう。

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