なぜ、あの不動産投資家は“大阪”に集中投資をするのか？

大阪不動産の好材料1　万博開催とIRの有力候補地

大阪は2025年の万博を控え、さらにIR（カジノを含む統合リゾート）の有力候補地になっています。具体的な経済効果では、大阪・関西万博では会場建設で約1,250億円、波及効果は総計2兆円です。（経済産業省の予測）また大阪IRが実現すれば、年間売上4,800億円、投資規模は9,300億円にも及びます。（大阪府・大阪市の概算）

これらを成長エンジンに地域経済が活性化されることで不動産と人が動き、物件価格や賃料の上昇・安定をもたらす可能性があります。

大阪不動産の好材料2　都市の機能性向上

大阪・関西万博やIR誘致を背景に、大阪ではいくつもの再開発プロジェクトが進んでいます。これにより、都市の利便性や価値が向上することも、大阪の不動産マーケットにプラスです。大阪の再開発プロジェクトの3本柱は、JR大阪駅に隣接する「うめきた2期地区」、大阪・関西万博の会場となる「夢洲」、美術館や未来医療国際拠点などの建設が進む「中之島エリア」。さらに夢洲と市内中心部の鉄道網の整備などが進められています。

大阪不動産の好材料3　全国トップクラスの好調インバウンド

大阪経済や不動産マーケットを後押しする好材料としては、好調なインバウンド（訪日外国人）もあります。観光庁が発表した観光白書（2019年版）によると、大阪の旅行消費に占める訪日外国人の割合は 46.2％と全国で1位。それだけ多くの訪日外国人が大阪にやって来て、お金を積極的に使っているということです。
 

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大阪不動産の好材料4　投資用マンションの希少価値

訪日外国人の増加により、大阪中心部はマンションの用地（建設する土地）不足です。それにより新築の建設がセーブされ分譲マンションの希少価値が高まりやすくなる効果があると考えられます。訪日外国人が増えると用地が足りなくなる理由は、インバウンドの受け皿としてホテルの建設ラッシュが続いているからです。

ホテルとマンションの用地は、利便性の高いターミナルの駅近など条件がバッティングします。一般的にホテル建設のほうが資金面で有利なため、マンション建設がしにくくなるというわけです。

大阪不動産の好材料5　地価（不動産）の割安感

用地争いの激化などの影響によって大阪中心部の地価上昇が顕著です。特に大阪メトロ御堂筋線や北大阪急行電鉄など利便性の高い沿線上では上昇率が高くなっています。しかし東京の地価に比べると大阪の地価はまだまだ割安感があります。地価が安いということは、マンションなどの賃貸物件も割安で高利回りで運用しやすいということです。

「都市として勢いがあるのに割安なこと」が大阪不動産の最大の魅力といえます。大阪府宅地建物取引士センターが公表している2017年のレポートによると、1983年の地価の指数を100としたとき、ピーク時の1991年の地価指数は商業地で395.7、住宅地で304.8です。つまり、8年間で3～4倍に地価が急上昇したわけです。

このように過去30年の地価推移データで見てみると、大阪の土地の割安感がよくわかります。一方2017年の地価指数は、住宅地で88.4、商業地で54.8でしかありません。地価が上昇したといっても30年以上前の地価以下の水準でしかないのです。

マンション価格変動率では大阪、賃料変動では東京

こういった好材料を追い風に大阪不動産は実際に値上がり傾向です。日本不動産研究所の2019年4月現在の調査によると、大阪のマンション価格変動率は2.8％で東京の 0.5％を大きく上回っています。（※）ちなみにこの伸び率は、世界の主要14都市の中でも3位のポジションです。ただしマンション賃料変動率では東京の1.1％に対し、大阪は0.3％と下回っています。

好材料を背景に大阪が賃料変動でもどこまで伸びてくるか？大阪と東京の両方を視野に入れる不動産投資家であれば着目したいところです。

※前回調査（第11回「国際不動産価格賃料指数」2018年10月実施）と比較しての変動率
 

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