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京都の不動産投資マーケットが「貸し手有利」なワケ

京都市の賃貸マーケットの大きな特徴は、他の大都市に比べて「貸し手(貸主)有利」という点です。それを支えるのは、他の都市よりも割合の高いビジネスパーソンと学生の数。賃貸ニーズが高いため、安定経営がしやすいといえます。データで詳しく確認してみましょう。

京都の不動産投資が有利なワケ1:従業員数が多い

京都は観光都市だけでなく、ビジネス都市でもあります。これを象徴するように、京都市は中小企業~大企業の従業員数で見ると、首都圏の政令都市を大きく上回ります。
 

  • 京都市:従業員数63万8,435人
  • さいたま市:従業員数40万1,663人
  • 千葉市:従業員数34万6,325人
  • 川崎市:従業員数36万9,036人

出所:都道府県・大都市別企業数、常用雇用者数、従業者数(2016年)

このうち、川崎市の人口は約150万人、京都市の人口は約146万人と近いですが、京都市の方が約27万人も従業員数が多いという結果です。また、京都市をはるかに上回る人口190万人台の札幌の従業員数は66万1,840人。京都市との従業員数の差は約2万3,000人しかありません。

以上の比較から、京都市は(賃貸ニーズを支える)従業員数の人口比が圧倒的に高いことが分かります。

京都の不動産投資が有利なワケ2:大企業が多い

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

京都市は、大企業の本社が多いのも特徴です。限られた企業や工場に頼った賃貸ニーズだと、撤退や倒産によって空室リスクは一気に高まります。たくさんの大企業に支えられた環境であれば、安定した経営環境を維持しやすいといえます。

京都市内に存在する大企業は167社。人口が近い川崎市は106社とここでも大きな差を付けています。※2016年の企業数

京都市内に拠点を置く上場企業例としては、京セラ株式会社をはじめ、日本電産株式会社、オムロン株式会社、株式会社島津製作所といったものづくり企業の本社が京都市に置かれています。消費者になじみが深いところでは、宝酒造株式会社、株式会社ワコール、株式会社ニッセン、任天堂株式会社などの本社も京都市にあります。

企業例を見て分かるとおり、モーター製造、健康器具メーカー、飲食やゲーム関連など多岐にわたる分野の企業が存在しています。そのため、特定分野の不況や衰退があっても、影響を最小限にとどめられると考えられます。

京都の不動産投資が有利なワケ3:学生が多い

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

一方、学術都市としての京都も魅力的です。中でもノーベル生理学・医学賞を受賞した山中伸弥教授が所属する京都大学は、東京大学と並んで日本の大学では双璧といわれる存在です。ほかにも京都教育大学、京都府立大学、京都外国語大学などがあります。

学生に特にニーズが高いエリアの一例は左京区で、京都大学の吉田キャンパス(本部、吉田南、医学部、薬学部)、京都府立大学、京都ノートルダム女子大学などがあります。

学術都市としての魅力はデータにも表れています。京都市が発表した「大学のまち・学生のまち 京都を取り巻く状況」のデータによると、大学および短期大学の学生数は14万7,034人となっています。人口と比較した学生の割合は約10%で、全国平均(政令市など)の約3.3%を大きく上回っています。ワンルームを中心に京都の不動産投資を考えている人にとっては心強いデータといえるでしょう。

京都の不動産投資の気になる点:人口微減は賃貸需給にどんな影響?

最後に、京都の不動産投資マーケットの気になる点にも触れたいと思います。他の多くの都市と同様、京都市も人口が減っていくと予想されます。人口のピークは1986年の約148万人でした。これに対して2019年9月時点の人口は146万5,000人と微減しています。

直近では140万人台を維持していますが、出生率が全国平均よりも低く、未婚率が全国平均よりも高いという懸念材料があります。

この部分はマイナス材料ではありますが、景観保護や高さ規制の厳しい制約があるため、他大都市のように高層マンションが林立することはありません。マンション供給が抑制されるため、現在のようなゆるやかな人口減少であれば、マンションが供給過剰になるリスクは少ないと考えられます。
 


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