マンションを割安～適正価格で買う方法「直販」（3）
大手不動産会社が「販売代理」になっているケースに要注意

販売代理でマンション販売をする目的1：営業力の補強

新築マンションの広告では「売主」と合わせて「販売代理」が併記されていることがよくあります。中でも、注意したいのが「売主」に知名度のない会社、「販売代理」に大手不動産会社が設定されているようなパターンです。たとえばこんな表記です。

〈売主〉無名デベロッパー
〈販売代理〉大手不動産会社

売主が販売代理の大手不動産会社を通して新築マンションを販売したいと考える理由のひとつは、「営業力の補強」が考えられます。これは、売主が小規模のために営業力がなく、それを補うために大手不動産会社に宣伝活動・顧客対応・契約などを委託しているケースです。

場合によっては、売主が十分な営業部員を抱えていても、マンション販売のノウハウがないので委託していることもあります。一例としては、建設会社がデベロッパーの場合などです。

販売代理でマンション販売をする目的2：ブランド力の補強

無名デベロッパーなどが大手不動産会社を販売代理に立てる理由の2つ目は、「ブランド力の補強」では、売主の認知度が低いため、大手不動産会社を窓口にするパターンです。

消費者からすれば、マンションは高額の買い物のため、失敗は絶対に許されません。聞いたことのない会社から買うよりも、有名企業から買うことで安心感を得たいと無意識に考えてしまいがちです。

ほとんどの一般の方は「売主」と「販売代理」の内容を知らないため、販売代理に大手企業が設定されていれば、「有名企業が売っているマンションなので安心」と感じることも多いでしょう。

販売代理の物件を買うデメリット1：中間マージンを知らないうちに負担している

このように売主からすると、販売代理は「営業力の補強」と「ブランド力の補強」というメリットが得られますが、買主にとってはデメリットしかありません。

通常、売主から販売代理の不動産会社には手数料が支払われます。この手数料は最終的にマンション価格に転嫁され、結果的に買い手が負担することになります。つまり、知らないうちに中間マージンを負担している可能性があるのです。

販売代理の物件を買うデメリット2：トラブルになっても販売代理には責任がない

買主にとって販売代理の新築マンションを買うデメリットがもうひとつあります。それは、トラブルが発生したときの責任の所在です。

たとえば、欠陥マンションなど構造上の問題が発生したとき、責任の所在は「売主」にあります。「販売代理」はその欠陥を知らなかったのであれば、何の責任もないということになります。なぜなら、販売代理は、あくまでも顧客対応や契約手続きを代行しているだけだからです。

住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、新聞系Webメディアのコラムで「例えば、そのマンションが欠陥建築であった場合、〈販売代理〉はそれを知らなかった限りにおいて何の責任もない。すべての責任は〈売主〉にある」と指摘しています。現実に「販売代理」のトラブルが発生していると警鐘を鳴らしています。

販売代理のこのような背景やリスクを熟知した上で、新築マンションを買うことが重要です。
 

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