中古マンションは消費税非課税？課税の条件と対象を正しく理解する

中古マンションを購入するにあたり、さまざまな費用が発生します。その費用の中でも疑問視されることが多いのが、中古マンションは消費税の課税対象なのかについてです。そこで今回は、中古マンションの課税の条件と対象について解説します。

中古マンションは消費税が非課税？

中古マンションは消費税がかかる場合と、かからない場合があります。消費税の課税対象は、購入する中古マンションの売主が個人か法人かにより変わります。当然消費税がかからなければ、その分安く買えますが、個人から購入すると面倒な手続きなどを自分で行わないといけないなどのデメリットもあります。

消費税は売主によって変わる

前述の通り、消費税は売主が個人か法人かによって変わります。売主が個人の場合は非課税、法人の場合は課税対象となります。この売主により消費税の有無が変わるのは、消費税には「事業者が販売するモノやサービスが対象」というルールがあるためです。
不動産会社が販売している中古マンションは、売主が法人になるため課税対象になります。
一方で、売主が個人で不動産会社を仲介して販売している場合は非課税なので、物件に対する消費税はかかりませんが仲介手数料などが発生します。

中古不動産は非課税のウワサの仕組み

中古マンションを不動産会社で探す際、不動産会社が販売している物件であっても、消費税の課税対象と記載されているケースは少ないです。その理由は、物件価格に消費税が上乗せされた金額が記載されているためです。つまり、消費税の課税対象で消費税を支払ったことを知らずに購入してしまうケースも少なくありません。中古マンションは新築のマンションとは異なり、移住したからと不動産の価値がすぐに下がることはありません。しかし数年後にその不動産を販売する場合、消費税分は確実に損をしてしまいます。消費税の課税対象である場合には、消費税の記載が無くても、物件価格に消費税額分が上乗せされているということを覚えておきましょう。

課税か非課税かの見分け方

「消費税の記載が無いと、課税対象なのか非課税なのかわからない」という人もいるでしょう。しかし中古マンションの消費税の有無には見分け方があります。そこで簡単に見分ける方法をご紹介します。

取引形態別の課税/非課税

消費税の最も簡単な見分け方は、「取引形態」という欄を見ることです。前述の通り、消費税は売主が個人か法人かで変わるため、取引形態が個人であれば非課税ということになります。取引形態には「代理」、「仲介」、「媒介」、「売主」などがあります。これらのうち、取引形態が「売主」と記載されている場合のみ、売主が不動産会社などの法人にあたるため消費税の課税対象になります。他の取引形態は、個人が販売している物件のため、非課税になります。
「代理」とは、実際に所有している売主に代わって販売活動及び契約を行う方法です。代理人は売主とほぼ同じ権限を持つことができます。中古マンションを購入する際には、ほとんどのケースで代理人に対する手数料は発生しません。しかし稀に手数料を請求される場合があるため、事前に確認しておきましょう。
「仲介」と「媒介」は表記が違うだけで、同じ意味です。「仲介」または「媒介」とは、その名の通り不動産会社が、売主と買主の間に入って手続きなどの取引を行う方法です。不動産会社が仲介したとしても、売主は個人のため消費税は発生しませんが、仲介手数料を支払う必要があります。中古マンションにおいて、最も多い取引方法です。

掲載価格は税込みのため、金額が増えることは無い

取引形態が「売主」と記載されている物件は、消費税の課税対象ですが、掲載価格から上乗せして消費税を支払うことはほとんどありません。なぜなら、掲載価格は既に消費税込みだからです。取引形態が「売主」だからと、別に代金を請求されることはないため、別途資金を集める必要はありません。

しかし注意点として、消費税込みで購入した物件は、消費税分の価値が低くなり、販売する際に損をしてしまいます。中古マンションの特徴として、購入してその物件に住んだからといって、新築マンションのようにいきなり価値が下がることはありません。しかし、消費税分の価格価値は無くなります。消費税込みの物件を購入する場合には、購入してすぐに消費税分の価値が無くなるということを覚えておきましょう。

その他のマンション購入費用は課税か非課税か

ここまで中古マンションの消費税について説明してきました。中古マンションを含む不動産の購入には、消費税以外にもさまざまな費用がかかります。最後に土地、仲介手数料、登録免許税の3つの費用は、課税か非課税かについて解説します。

土地（非課税）

土地の売買は原則として非課税です。その理由として、消費税は「商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対し、公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付するもの」です。土地は商品や製品、サービスなどとは違い消費されるものではありせん。そのため消費税の課税対象にはなりません。

しかし例外として土地の売買が課税対象となる場合があります。まずは中古マンションと同様に、売主が法人である場合です。これは同様の考えで、不動産会社が事業として対価を受け取るという形になるため、課税対象となります。また、不動産会社に対する仲介手数料が発生した場合も課税対象となります。不動産会社の仲介は、サービスの一環という扱いになるためです。さらに「地下にある車庫」は、土地ではなく設備という扱いになるため課税対象となります。

土地の売買は原則として消費税はかかりませんが、上記のような例外もあるため、消費税の有無について事前に確認しておくことが大切です。

仲介手数料（課税）

取引形態が「仲介」または「媒介」となっている物件は、売主は個人、販売や手続きは不動産会社が行っています。不動産会社に取引を仲介してもらった場合には、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払わなければなりません。この際物件に対する消費税はかからなくても、仲介手数料に対して消費税が発生します。なぜなら「仲介手数料」は、不動産会社の「サービス」にあたり、消費税の課税対象となるためです。「仲介手数料」には、広告費用や物件案内費用、重要事項説明書・契約書などの書類作成費用、支払い手続き費用などが含まれており、会社により価格は異なります。「仲介手数料」が発生した際には、別に消費税もかかるということを把握しておきましょう。なお、仲介手数料について詳しく知りたい場合には、下記のページをご覧ください。

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登録免許税（非課税）

中古マンションを購入する際には、仲介手数料や土地代だけではなく、ローン手数料や不動産取得税など、さまざまな費用がかかります。その一つに「登録免許税」があります。土地や中古マンションなどの不動産を購入した際、法務局の登記簿に所有権を記録しなければなりません。この登記手続きの際に発生するのが「登録免許税」です。登録免許税は、税金という性質を持っている為消費税は課されません。また登記手続きや登録免許税の計算には高度な専門知識が必要となるため、手続き及び登録免許税の納税は、不動産登記の専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。中古マンションの場合、登録免許税の平均的な金額は15〜20万円前後です。登録免許税について、計算方法など詳しく知りたい方は、下記のページをご覧ください。

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