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利回りと金利負担に着目!大都市新築ワンルーム投資の成功シナリオ

大都市圏の新築ワンルームは、需要の高さから空き室リスクは低い傾向で収益面での懸念材料は少ないとされています。一方で、投資額の高さから利回りは低く、金利負担次第でキャッシュフローはマイナスに陥りかねません。今回は、ブレイクイーブンの金利は何%か、金利負担は課税上どう取り扱われるのか、さらには自己資金確保のメリットについて考察します。

収益面では安心できる大都市新築ワンルーム

供給過剰が問題となっているのは木造系アパート

2015年の税制改正により相続税が強化されたことや、ゼロ金利政策の影響もあり、節税対策を求める地主層よりアパート建築需要が急速に高まりました。持ち家・分譲住宅の着工件数が2014~2018年にかけて横ばい傾向を続けていた中で、アパートだけはずっと好調を維持し続けています。2018年の貸家着工件数は7年ぶりに前年を割ったものの、相変わらず40万戸前後という高水準です。

大量供給が続いた影響で、木造アパート系の空室率は近畿圏でも高めに張り付き、兵庫県は30ポイントを超え、大阪府でも26ポイントを超える水準です。(2019年2月時点)仮に空室ができても、サブリース契約期間中は家賃が保証されるため、あまり騒ぎとなりませんが、サブリースの家賃は実態に応じて随時見直しがなされます。

現状が続けば、家賃の減額改定が行われるのは明らかで、この問題は近い将来顕在化していくことでしょう。

大都市圏かつ新築かつマンション形式の賃貸物件は収益面で安心

鉄筋系ワンルームの空室率は、低い水準を維持しています。大阪府では、ここ数年やや上昇傾向にあるものの、それでも7ポイント台にとどまっています。ただし、同じワンルーム系でも、地方の状況は芳しくないようで、静岡県などは19ポイント近い水準に張り付いています。一方で、築年数は入居者募集にどういった影響を与えるのでしょうか?

全国貸家数のうち築20年以上は7割以上を占めますが、新入居者の多くは築20年以内を求める傾向です。この事実は、築年数の収益面におけるアドバンテージを如実に示しています。家賃も高めであり、1部屋タイプ賃貸住宅家賃の都道府県比較では、大阪府は約5.4万円と、和歌山(約3.9万円)・京都府(約5.0万円)・兵庫県(約5.0万円)・奈良(約4.3万円)を上回っています。

トレンドから見ても家賃は上昇傾向にあり、10年前を100とした家賃(大阪市・18~30平方メートル)は1割アップ近い水準で推移しています。

チェックポイントは利回りと金利負担

利回りの低い大都市新築ワンルーム

一方で、大都市圏新築ワンルームの投資価格の高さは利回りを圧迫します。地域別比較では、仙台・広島といった地方都市が約6%なのに対し大阪府は約5%です。(2018年4月時点)さらに、この利回りは物件価格の上昇もあり低下傾向にあります。利回りが薄いだけに、金利負担は抑えたいところです。ちなみに、現在の金利水準は、2%前後です。

対策

利回り対策については、建物の経年劣化に伴う利回り低下の防止です。とくに新規物件の供給の影響でどうしても賃料の下げ圧力は強まる傾向にあり、平均で年1%低下するといわれています。ポイントは、プロパティマネジメントの維持と、現入居者つなぎ止め(家賃水準が維持されるため)です。こうした家主側による地道な努力徹底を金融機関側にアピールしていけば、金利見直しの可能性も充分にあります。

金利負担は必要経費に算入できるが

課税上の取り扱いでは、不動産所得(減価償却費)が赤字となる場合、他の所得のプラスから差し引く損益通算が認められます。ただし、借入金の利子は損益通算できないので、その点は注意が必要です。(必要経費には算入できます)大都市部の新築ワンルームの魅力は、高い家賃収入と低い空き室率に裏打ちされた収益基盤です。

ワンルーム投資に当たっては、この優位性を活かしつつ、利回りや金利負担を適切にコントロールすることが成功シナリオといえるでしょう。
 


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