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入居されやすく失敗しない不動産投資のポイントとは

不動産物件には様々なものがあり、それぞれが投資の対象となります。具体的には、次のものが挙げられます。

・区分マンション(マンションの一室)
・一棟マンション/アパート
・オフィスビル
・テナント
・その他(駐車場、コインランドリーなど)

初心者には区分マンション

以上の選択肢において、一般的に不動産投資の初心者に向いているとされるのは、区分マンションです。最大の理由は、一棟マンション等より比較的低価格でその分リスクも小さく、身の丈に合った投資ができるからです。そこから経験を積んで徐々に戸数を増やし、投資規模を拡大させるのが“常道”といえるでしょう。いきなり一棟マンションのような高額物件を購入するのは、諸リスクが過大であると言わざるを得ません。
では、どんな区分マンションに投資(購入)すればいいのでしょうか。これは、投資用も住居用も同じで、結論をいえば“リセールバリューが高い”ことに尽きます。つまり、“高く売れる物件”であること。付加価値が高い物件は、高い賃料設定が期待でき、安定した収益を確保しやすくなります。
そこで、安定した収益を確保するためのポイントになるのが、大きく“立地”と“ハード”の2要素です。

“駅近”物件を狙え

まず、立地。何と言っても、駅から徒歩10分以内という駅近物件は人気があります。同じ駅でも、急行や快速の停車駅のほうがバリューはありますし、複数の路線が交差している利便性の高い駅ならばさらにバリューが上ります。また、都心部への通勤時間の長短も人気を左右しますが、コロナ禍でリモートワークが進展してからは、その度合いは弱まっているかもしれません。
周辺環境も要チェックで、物件近くにはどんな商業施設があるのかを確認します。大型のショッピングセンターや商店街、飲食店街があれば申し分ありません。それほどではなくても、スーパーやコンビニの存在は欠かせないでしょう。また、公園や図書館、ホールなどの文化施設があればバリューが高まります。
郊外の場合は、賃貸入居者の需要が安定的に見込める立地であることが重要です。即ち、近くに大学や専門学校、企業の拠点などがあり、通勤・通学者の居住が見込める場所です。

賃料の安定性ではワンルームがベター

次に、ハード。外観、向き、広さ、間取り、収納、水回り、セキュリティといった要素です。
外観は、少なくとも汚れやひび割れなどがないこと。古い物件の場合は、レトロ感を好む人もいるので一概に不人気とは言えません。要は、手入れが行き届いている物件であることが重要です。さらに、お洒落なデザイナーズマンションは、特に女性に人気があると言えるでしょう。
向きは、自宅として購入するのならば南向き・東向きの部屋にしたいと考える人が多いですが、賃貸に回す投資用ワンルームマンションならば西向きや北向きでも構わないかもしれません。ワンルームマンションを賃貸する居住者は単身での一定期間の利用である場合がほとんどで、長期間の居住でなければ陽当たりよりも立地などの利便性を重視するからです。
広さは、賃料の安定性の上ではワンルームが最もいいと言えます。一時的な居住に向いているワンルームは、入居者の検討期間が短く回転率が速いという特性があるからです。一方、2DK以上の広さがある家族向けは物件数が多く、入居者の検討期間も長くなり、それだけ空室が発生するリスクが高くなって賃料の下方圧力が強まる可能性が高まります。

収納や水回り、セキュリティも要チェック

間取りは、コンパクトに使えて暮らしやすいと言える、長方形や正方形の標準的なものがよいと言えます。複雑な形状の間取りや、三角形の空間があるような物件は使いにくいので敬遠される可能性が高いといえます。
収納スペースはたっぷりあるに越したことはなく、ワンルームにサービスルーム(納戸)やクローゼット、ロフトを付けるなどできるだけスペースを取る工夫をしている物件は、人気があると言えるでしょう。
浴槽や便器、洗面台といった設備機器が置かれる水回りはグレードの違いが感じやすいので、物件全体の印象を大きく左右する要素と言えます。設備のグレードが高いことが重要で、特にトイレとバス、洗面台が一緒になっている「3点ユニット」よりも「風呂・トイレ別」のほうが人気が高く、賃料の差にも反映されます。
セキュリティは、エントランスのドアがオートロックで、テレビモニター付きインターホンが各室に付いていることは今や常識かもしれません。さらに防犯カメラが付いていたり、管理人やコンシェルジュが常駐している物件ならばバリューが高まります。
そのほか、宅配ボックスや駐車スペースがあるといったことも好条件として加わります。

投資採算性を考えた購入基準

上記に挙げたこと以外に、投資採算性を考えた中古ワンルームマンションの購入基準として、次の要素が考えられます。

①信頼できるデベロッパーの物件であること
ESG(Environment:環境、Social:社会、Governance:ガバナンス)を重視している大手ブランドなど、社会的信用を重視しているデベロッパーの物件であれば安心できるでしょう。

②銀行の融資評価が高い物件であること
物件価格の満額を融資してもらえる物件は、銀行がそれだけ担保価値を認めていることになります。

③築年数は15年以内であること
これより古いと人気が落ちる可能性があります。但し、築15年以上であってもリノベーション物件は一定の人気があります。

④管理体制が行き届いていること
修繕や清掃がきちんと行われていることが重要です。

以上の内容を参考にして、投資物件を選定するとよいでしょう。

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