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投資用マンションは「上場企業からの購入」にこだわるべき?

投資用マンションを買うときに、立地やデザイン、住宅設備などに注目される方は多いでしょう。もうひとつチェックしたい点は「宅地開発を担当するディベロッパーが上場企業か」という点。その理由について解説します。

欠陥発覚でも10年間は法律で守られるが…

未上場企業のマンションではなく、上場企業のマンションを買った方がよい理由としては、上場企業の方が倒産しにくいことが挙げられます。倒産したディベロッパーのマンションは、イメージが悪くなり資産価値が下がる可能性も出てきます。また、品質保証の面でもディベロッパーが倒産すると不安が出てくるので要注意です。

新築マンションの場合は、物件引き渡しから10年間は欠陥が見つかっても修理費用をカバーしてくれる「住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)」という法律があります。これはディベロッパーが倒産しても適用されます。10年間以降の欠陥発覚については、「延長瑕疵保険」という保険期間を延長する保険に加入しているか否かでケースバイケースになります。

このように、長期的な資産価値の維持を重視すると、上場しているディベロッパーのマンションを選択するのが無難といえます。また売却時のことを考えても、上場している有名ディベロッパーの物件ということはプラスに働く面もあるでしょう。

上場していると倒産しにくい説は本当か?

(写真=Roman Samborskyi/Shutterstock.com)
(写真=Roman Samborskyi/Shutterstock.com)

では未上場企業と上場企業を比較してみると、倒産しやすさにどれくらいの差があるのでしょうか? 中小企業庁の調査によれば、企業全体(大半は中小企業全体)で見ると、起業後の会社の生存率は10年後で約7割、30年後で5割を切ります。ただしこのデータは、帝国データバンクのデータベースに登録されている企業に限定したものです。それ以外の企業を含めると、生存率はさらに下がると思われます。

これに対して、上場企業の生存確率はかなり高くなっています。東京商工リサーチのレポートによれば、平成の30年間で倒産した上場企業は累計233件。年平均で見ると倒産件数は約7.8件です。上場している会社が絶対に倒産しないというわけではありませんが、未上場企業と比較するとやはり優位です。

東証1部とそれ以外で倒産しやすさに差はあるか?

さらに上場企業と一口にいっても、いくつかのカテゴリがあります。具体的には、時価総額の多い主要企業で構成される東証1部、実績のある中堅企業などを中心とする東証2部、ベンチャー企業を中心とするJASDAQなどです。このカテゴリごとで倒産のしやすさの違いはあるのでしょうか?

2018年末時点の東証1部の企業数は2100社以上。これに対して、東証2部をはじめとするその他カテゴリの企業数は約1500社。東証1部の企業数が大きく上回っています。一方、倒産件数で見てみると、平成の30年間の東証1部上場企業の倒産件数は81件。これに対して、東証2部とJASDAQだけでも倒産件数は計77件と東証1部に近い数です。企業総数を考慮すると、やや東証1部上場企業のほうが倒産しにくい傾向があると考えられます。

補足 10年間マンションの欠陥費用をカバーする法律の中身

(写真=Ivan C/Shutterstock.com)
(写真=Ivan C/Shutterstock.com)

この記事の前半で、新築マンションなら引き渡しから10年間は欠陥の修理費用をカバーしてもらえ、ディベロッパーが倒産しても適用されるというお話をしました。この点について最後に補足しておきます。

このルールを定めた法律は「住宅瑕疵担保履行法」です。2009年(平成21年)10月引き渡し以降の新築マンションには原則としてこの法律が適用されます。この法律が制定される前は、ディベロッパーが倒産してしまえば、そのマンションに欠陥があってもオーナーは泣き寝入りすることがほとんどでした。しかし現在は、事業者(ディベロッパーなど)は原則として、その規模に関係なく、施工した物件に対し「保証金供託」または「保険の加入」が義務づけられます。仮に倒産しても、この保険金や保証金を元手にマンション修復ができるというわけです。
 


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