公開日

20代、30代なら中古ではなく「新築マンション」に投資すべき理由とは

不動産投資(マンション経営)を検討する際に「新築」にするか「中古」にするかを迷う方も多いのではないでしょうか。それぞれ特徴があり、メリット、デメリットが存在しますが、短期のキャッシュフローで見た場合、中古の方が利回りのよいケースが多いです。これは同条件なら購入価格が安いためです。一方、運用中や売却などを含めた実質利回りで見ると、新築マンションの方が有利なケースもあります。両者を長期運用の視点から比較してみましょう。

中古マンションは空室時に広告費がかかりやすい

中古マンションが新築マンションに「実質利回り」で劣るケースについて考えてみましょう。「実質利回り」とは管理費や修繕費、融資の返済など、マンション経営で発生する費用を家賃から引いた利回りのことです。中古マンションは新築マンションと比べ様々な費用が発生する傾向があります。ひとつめは広告費です。

一般的には築年の経過した古いマンションより新築、築浅のマンションの方が、入居者に好まれる傾向があります。そのため、駅からの距離や間取りが同じマンションがあった場合、中古マンションより新築マンションから入居者が付き、築年数が経つほど入居者獲得に苦戦します。入居者募集は賃貸の仲介会社に依頼することになります。仲介会社は数多くの物件の中から、入居者の条件に合う物件を紹介します。その際、競合物件と比較され、仲介会社は成約しやすい物件から優先して紹介する傾向があります。また、成約1件当たりの利益が大きい物件から紹介する傾向があります。地方などで供給過剰なエリアではオーナーが仲介会社へ支払う広告費を上乗せすることで、優先的に紹介してもらおうとすることがあり、物件競争力が弱い場合は広告費が実質利回りを下げる可能性があります。


>>はじめての方にも受けてほしい!関西No.1だからこそできる新築マンションセミナー

中古マンションは修繕費がかかりやすい

また、築年数の経過とともに設備などの修繕や交換する機会も増えてきます。経年劣化で設備を交換することは当然ですが、さらに入居者獲得のために多額のリフォーム費をかけて設備や内装を一新するケースもあるかもしれません。これも実質利回りに大きな影響を与えます。

このリフォーム費をローンでまかなった場合、物件購入時よりも高い利率で借り入れをすることもあります。そうなると実質利回りがますます厳しくなります。さらに言えば、空室が発生しなくても、中古マンションは修繕費がかかりやすい点にも注意が必要です。これは、給湯器やエアコンなどの故障、バスやキッチンなど水回りなどの破損が起きやすいためです。

中古マンションは十分な貯蓄がある方向き

このように、中古マンションは広告費、修繕費、リフォーム費込みの実質利回りを想定した上で購入するのが賢明です。とくに若い世代は慎重になるべきです。社会人になってからの期間が短いため、貯蓄がまだ十分できていない方もいらっしゃるでしょう。急にまとまった広告費や修繕費が必要だと迫られても、すぐに捻出できないことも考えられます。

費用が発生してはじめて「新築マンションを選択すれば良かった…」と嘆いても手遅れです。中古マンションを選択してもリスクが少ないのは「潤沢な貯蓄がある方」ということは意識しましょう。

新築マンションも費用はかかるが少なめ

もちろん、新築マンションも経費がかかる可能性はありますが、一般的に築10年くらいまでは修繕費が抑えやすいと言われます。また、入居者の退去時には広告費が必要になることもありますが、築浅なら限られた広告料ですぐに埋まることもよくあります。これは、賃貸物件のターゲットである若年層が、新しめの物件を好む傾向があるからです。

若い世代が新築マンションを購入した場合、経費が発生しにくい新築~築10年前後の期間、貯蓄に励んでおけば、その後の経費発生の局面でもスムーズに対応できます。

若い世代の人生の流れに新築物件は合う

もうひとつ、若い世代と新築マンションが好相性と言える理由があります。20・30代の不動産投資の目的は「老後生活をカバーするため」ということがよくあります。

仮に、現在30歳の方が30年ローンで新築物件を購入すると、60歳の時に残債のない築30年の物件が手元に残ります。つまりちょうどリタイアする頃に、当初の目的だった賃貸物件による老後生活の補完が実現するわけです。

60歳以降のことを考えても、築30年ならまだ数十年は収益を生み続けることが可能。人生の流れと経営計画が一致するため、スムーズな資産運用がしやすいと言えるのです。

 


>>【無料小冊子】「安定志向」の人はなぜ不動産に投資するべきなのか


>>不動産投資が老後2,000万円に備える資産形成って本当?

人気の記事ランキング

1
初心者向け
Read More

登記事項証明書・登記簿謄本の取得方法や手続きを解説!

2
生命保険
Read More

今さら聞けない「団信」のメリット・デメリット

3
利回り
Read More

表面利回りと実質利回りとは?計算方法も合わせて解説

4
初心者向け
Read More

マンションの固定資産税っていくらかかる?計算方法を解説

5

時計買うなら100万円のロレックス、10万円のセイコーどっち?

現場のプロが教える不動産投資の成功の秘訣 少人数限定セミナー

注目の不動産投資セミナー