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分譲マンションを支える区分所有法を不動産投資の観点から解説

不動産投資は、手堅い投資方法として人気があります。
数ある不動産投資方法の中でも、「分譲マンションを購入しようかな」と考えている方もいるのではないでしょうか。

そこで事前に確認しておきたいのが、「区分所有法」という法律です。

法律というと難しく感じる方もいるかもしれませんが、簡単に言えばマンションについてのルールです。
マンションは一棟の建物の中に所有者が複数いるため、主に一棟の建物を区分して所有権の対象とする場合の、各部分ごとの所有関係や共同管理について区分所有法が定められており、管理組合や管理規定があります。

これから分譲マンションへの投資を考えている方や、区分所有法について詳細を知りたいという方に向けて、区分所有法の解説をします。

区分所有法とは

区分所有法とは、主に分譲マンションなど一棟の建物を区分して所有する場合の所有権を守り円滑に管理することを目的として、昭和37年(1962年)に定められた法律です。

正式には「建物の区分所有等に関する法律」という名称で、通称「マンション法」と呼ばれることもあります。

昭和40年代に入り、区分所有の対象であるマンションが爆発的に増加すると、区分所有法が制定された当時のマンションの運営や管理で予想されていなかったさまざまなトラブルや問題が発生しました。
そのため、昭和58年(1983年)に、専有部分と敷地利用権との一体化と管理組合の構成について大改正されました。

区分所有法(通称「マンション方」)というと全てのマンションに適用されるのか?と勘違いするかもしれませんが、賃貸マンションには適用されません。
また、分譲マンションのみではなく、オフィスビルや店舗、倉庫なども区分所有法が適用されるケースもあります。

出典:建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)

区分所有法の構成

区分所有法では、マンションの各部分や権利の呼び方について、次のように定めています(建物の区分所有等に関する法律第2条)。

・「区分所有者」
・「専有部分」
・「共用部分」
・「敷地利用権」

戸建ての場合、ほとんどのケースでは一人の人物が建物の所有者となります。
建物の修繕や維持にかかる費用などは全て一人の所有者が負担します。

その一方、分譲マンションの場合は、一つの建物の中にある壁や天井で仕切られた各住戸部分ごとに所有者が違います。

区分所有法では、この各住戸部分を「専有部分」と呼び、各住戸部分の区分所有権を保有する者を「区分所有者」と呼びます。

この「専有部分」は、区分所有法第2条によって、構造上の独立性と利用上の独立性を備えたものと定められています。
簡単にいうと、一棟の建物の中で構造上区分されており(壁・扉・天井などで仕切られており)他の部分から遮断されている、独立の出入り口がある状態のことをいいます。

各住戸部分以外の、マンション内の廊下・エレベーター・階段など、住民同士が共同で使用する部分を「共用部分」と呼びます。

区分所有者は、マンションの敷地を利用できる「敷地利用権」も保有します。

区分所有法の目的

マンションで生活する上で、専有部分と共用部分は切っても切れないものです。
分譲マンションの場合は一戸建てを所有しているのと違い、区分所有者の住民同士が建物の管理をしなければならず、共有部分を管理する関係は複雑です。

複数の住民同士が一棟の建物で気持ちよく暮らすためには、規約を決めて従う必要があります。

マンションの共用部分の維持や修繕にかかる費用の負担や、規約の違反者に対して措置を行うなど、住民たちの間でトラブルを防ぐことを目的に制定されました。

区分所有法第3条では、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と規定されています。
そのため管理組合への加入も区分所有法によって定められており、必ず管理組合しなければなりません。
加入しないという選択肢はありません。

区分所有法が適用される投資方法は?

区分所有法が適用される投資方法は?

従来の不動産投資は数千万〜億単位のまとまった資金が必要でした。
しかし昨今では、個人投資家などの新規参入者を呼び込むために、少額でも投資できる新しい形の不動産投資が登場しています。

全ての不動産投資で、投資家にこの区分所有法が適用されるわけではありません。
適用されるかされないかの違いは、投資対象の不動産を投資家が所有(所有権)するか否かの違いです。

それでは、どのような不動産投資方法であれば区分所有法が適用されるのか確認しましょう。

適用される投資方法「分譲マンション」「不動産小口化商品」

実際に不動産を所有することになる「分譲マンション」「不動産小口化商品」は、区分所有法が適用されます。

・「分譲マンション」
不動産投資で投資する商品として多い「分譲マンション」は、区分所有法が適用されます。
マンションの管理規約に従う必要があり、管理や運営は自由に行えません。

・「不動産小口化商品」
不動産を小口化することで、不動産の一部を所有(購入)できる「不動産小口化商品」も、同じく区分所有法が適用されます。
分譲マンションをはじめ、オフィスビルのワンフロアが小口化されたりしています。
小口化されていますが、実際には不動産の持分を所有するのと同じとみなされ、実物不動産投資となります。

適用されない投資方法「不動産クラウドファンディング」「REIT」

少額からでも不動産投資ができる新しい形の投資方法である「不動産クラウドファンディング」や「REIT」。
同じ不動産投資ですが、実際には現物不動産を所有しないため、区分所有法は適用されません。

・「不動産クラウドファンディング」
インターネットを通じて、資金を募っている事業者に対して、不特定多数の投資家が資金を投資します。
事業者は集めた資金を元に、不動産の取得や運営を行い、そこで得た利益を配当金として投資家へ分配します。

・「REIT」
不動産の投資事業を行っている投資法人の株式に投資する「REIT」は、株式投資に近い形になります。
株式に投資するため、不動産を保有するわけではありません。

投資家の場合でも区分所有法に従う義務がある

分譲マンション投資のメリットは、

・少額で始められる
・ローンが受けられる
・共用部分の管理に手間がいらない
・分散投資ができる

など、多くのメリットがあります。

分譲マンションへの投資は、「不動産クラウドファンディング」や「REIT」と違い、銀行から融資が受けられたり、マンションの共用部分の管理は管理会社が行うため本職で忙しい人でもチャレンジしやすい不動産投資方法です。

しかし、次のようなデメリットもあります。

・収入がゼロになる可能性も
・マンションの管理や運営を勝手に決めることができない
・修繕費用などで思わぬ出費が必要になる場合も

不動産投資のために分譲マンションを購入する場合は、専用部分を第三者に貸して、実際のところオーナー自身はその専用部分に住んでいないケースがほとんどです。

しかし、区分所有法が適用される場合は、オーナー自身は居住していなくても管理組合に加入し参加する必要があります。
人によってはこの区分所有法が負担に感じるケースもあります。

まとめ

一棟や一部屋を購入する現物不動産投資と違い、比較的価格が安いため初心者でも始めやすい分譲マンションの購入。
投資として分譲マンションを購入する上で、区分所有法は避けては通れない法律です。

また分譲マンションへの投資は多くのメリットがありますが、区分所有法が適用されるため区分所有者はマンション管理組合に参加しなければならず、管理規約を守る必要があり、負担を感じる方も少なくありません。

その一方、同じ不動産投資でも「不動産クラウドファンディング」は事業者へ資金を出資し、「REIT」は投資法人の株に投資するため、区分所有法は適用されません。

どの投資方法もメリットやデメリットがあるため、自分にあった相応しい投資方法を見極めましょう。

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