中古マンションをリノベーションして投資。メリットとデメリットを解説

中古マンション投資は、新築マンションと比べると一般的に取得費用が抑えられるため人気を集めています。
また、中古マンションをリノベーションして投資する方法は、予算を抑えながら高い利回りが期待できるため、検討している方もいるのではないでしょうか？

そこできちんと理解しておきたいのは、リノベーションの意味や、リノベーション投資のメリット・デメリットです。

「リノベーション」と混同しやす単語の一つに、「リフォーム」があげられます。
どちらも同じような意味と思うかもしれませんが、両者には違いがあります。

中古マンションのリノベーション投資への理解を深めるためにも、リノベーションとフリフォームの違いや、リノベーション投資のメリット・デメリットを細かく見ていきましょう。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いで大きなポイントは、「家の性能や価値をより向上させるか、させないか」です。
しかし実は、「リノベーション」と「リフォーム」で国が定めた明確な定義はありません。

リフォーム
原状回復のための修繕営繕不具合箇所への部分的な対処

リノベーション
機能、価値の再生のための改修
その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修

引用元：リノベーション協議会「リノベーションとは」　

●リノベーションとは

リノベーション「renovation」は、英語で「修理」「復元」「改装」「再開発」という意味があります。
中古物件全体を改装・改修し、新たな性能や価値を加え、現代のライフスタイルに合わせて再生させることを意味しています。

昭和から平成、そして令和と、私たちのくらしは時代を進むごとに常に変化していますが、快適で心地よいと感じる生活空間も常に変わり続けています。
部屋の個数・間取り・水回りなど、時代遅れになった中古物件を、現代にマッチした物件へとカスタマイズすることで、家を使う人が心地よく暮らすことができます。

●リフォームとは

老朽化した物件を、新築当初の性能まで戻すことを意味しています。
リフォーム「reform」は、「改正する」「改革する」「改善する」という意味があります。

長年の使用や経年劣化のため汚れたり壊れてしまった箇所を、修繕して綺麗な状態に戻します。
建物全体の改装・改修を行うリノベーションと比べて、建物の一部分の修繕を行うため小規模工事になります。

あくまでも部分的な改修工事であり「マイナスになっていたものをゼロまで戻す」と考えると、リノベーションとの違いが掴みやすいでしょう。

中古マンションをリノベーションするメリット

中古マンションのリノベーション投資のメリットは、中古マンションとリノベーションそれぞれの強みを最大限に活かせることです。

それでは、3つのメリットを解説します。

新築マンションに比べて費用を抑えられる

中古マンションは、新築マンションと比べると、一般的に購入コストが低いことが特徴です。
新築物件は条件が悪くてもそれなりに需要が見込めますが、購入価格が高く、購入後の価格下落が大きくなります。

そのため、中古マンションを購入してリノベーションするケースと、新築物件を購入するケースを比べると、中古マンションの購入＋リノベーションをした方がトータルでかかる費用を安く抑えられる場合がほとんどです。

区分マンション投資で一番重い負担費用は取得費用のため、ここを抑えられるのは最大のメリットと言えるでしょう。

また中古マンションは、駅近や利便性の良い立地に建てられていることも多く、新築物件に絞って探すより良い条件の物件が期待できます。
人気のエリアにはすでに中古マンションが立ち並んでいる場合が多いため、新築マンションを探すよりも、賃貸需要が見込める対投資物件の選択肢が一気に広がります。

立地条件の悪い新築マンションに投資するより、好立地の中古マンションをリノベーションして投資した方が有利な場合もあります。

新築物件は条件が悪くてもそれなりに需要が見込めますが、購入価格が高く、購入後の価格下落が大きくなります。

家賃収入、利回りを高められる

中古マンションは、新築マンションと比べると表面利回りが高い傾向があります。
表面利回りが高ければ高いほど、得られる収益も高くなる可能性があります。
利回りが高ければ投資回収期間も早いため、新築物件と比べるとリスクの少ない投資が可能です。

また、リノベーションを行った中古マンションは、駅近などの条件＋リノベーションにより同条件の物件との差別化を図ることができます。
他物件と比較したときに相場より高めの家賃設定ができたり、入居希望者の需要が高ければ高いほど、中長期的に安定的な家賃収入が得られる可能性も上がります。

入居者を狙った特徴を用意できる

ファミリー層や単身者（男性か女性か）など、ターゲットにしたい入居者の属性や好みに合わせて、中古マンションをリノベーションすることで、特定の層にターゲットを絞った特徴の物件に変えることができます。

例えば、現代では時代遅れとなったトイレとお風呂が一緒のユニットバスは人気がありませんがトイレとお風呂を別々に改修することで、入居希望者を集めやすくなります。

その他にも、古い雰囲気の壁紙や床材を若い女性が好む色や素材に変えて、女性向けの物件に変えるなど。
ターゲットに合わせて物件をカスタマイズし、入居希望者を集めやすくする戦略を取ることができます。

中古マンションをリノベーションするデメリット

良いところどりのように思う中古マンションのリノベーション投資ですが、もちろんデメリットもあります。

3つのデメリットを解説します。

建物構造上、契約上の制約がある

リノベーションしたくても、建物の構造上どうしても取り除けない柱や梁があるなど、改修に制限がかかる場合があります。
また管理規約上、できない工事もあります。
中古マンションだからといって物件全てを改修できるわけではなく、できる工事とできない工事があることを理解しておきましょう。

想定外の修繕がかかることもある

中古マンション投資では、経年劣化によるダメージの修繕を行う頻度が高くなります。
築年数が古くなる分、修繕が必要な箇所や頻度は多くなるでしょう。

また、表面上ではわからなかった排水管などの経年劣化によるダメージが購入後に発覚するケースも稀にあります。
水漏れや耐久面など、放置しておくと危険な場合は、修繕する必要があり、ダメージの大きさによっては、想定していた以上に修繕費用がかかることがあります。
売買契約を結ぶ前に、中古マンションの経年劣化によるダメージがないか、過去の修繕履歴の確認または専門業者に建物の調査を依頼することも検討すると良いでしょう。

ローンを受けづらくなる

中古マンションをリノベーションして銀行融資を利用する場合、新築物件と比べると、積算評価が低くなるため、融資が受けづらくなったり、借入条件が悪くなることがあります。
また、リノベーションにかかる費用は、不動産投資ローンに当てることができない可能性もあります。
自己費用が準備できない場合は、住宅ローンより条件が不利になるリフォームローンをリノベーション費用に充当する必要があります。
条件が不利になるほど、キャッシュフローに影響を与える可能性は高くなるため、ローンの条件を考慮した上で収支シミュレーションを行うことをおすすめします。