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中古マンションの不動産取得税は築年数で変わる!十分な軽減措置を受けるために必要な条件

新築、中古に関わらず、不動産を購入するには消費税や印紙税、登録免許税など、さまざまな税金がかかります。さらに、不動産を取得した時には一度だけ「不動産取得税」という税金がかかります。必ず支払わなければならないのですが、軽減措置があるのでしっかり確認しておくとお得です。そこで今回は、中古マンションの築年数による不動産取得税の変化と、軽減措置を受けるために必要な条件について紹介します。

不動産取得税とは

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を売買や贈与で取得したときや、増築などで不動産価値を高めた場合にのみ、各都道府県に申告、納税する地方税です。
有償や無償、登記の有無に関わらず課税となり、主体となる不動産の所在地のある都道府県に対して一度だけ納税します。

相続時精算課税制度や贈与税において適用を受けた場合(贈与を取り消した場合も含む)、等価交換による不動産の取得した場合も不動産取得税の課税の対象となります。
また、「10万円未満の土地」、「家屋の新築、増改築にかかった金額が23万円未満」、「売買、贈与などにより取得した家屋の価格が12万円未満」の場合には、不動産取得税は課税されません。
ただし、10万円未満の土地や建物の取得だとしても、1年以内に隣接する土地を取得した場合や家屋を取得した場合には不動産取得税がかかります。

納税方法は、取得した不動産の所在地のある都道府県から「納税通知書」が届きますので、納税期限までに納付します。
なお、納期は各都道府県により異なりますので、ホームページや事務所に問い合わせるなどして確認しておきましょう。

中古マンションの軽減措置

新築や中古に関係なくかかる不動産取得税ですが、一定の条件を満たすことで軽減税率が適用されます。
中古マンションを取得した場合は新築よりも軽減措置の要件が追加され、建築基準法による新耐震基準が適用された、1982年(昭和57年)以降に建築された物件かどうかが重要です。
1982年よりも前に建てられた建物の場合は、新耐震基準を満たしているか、改修などによって基準を満たす必要があります。
他にも、不動産を取得した当人の居住用(セカンドハウス用)であること、土地の取得前後1年以内であること、床面積50平米以上240平米以下であることが軽減措置を受けられる条件です。

それでは、ここから「不動産を取得した時にかかる不動産取得税の額の計算式」と、「中古マンションを取得した場合の築年数による控除額の変動」、「建築年月と控除額の表」について詳しく紹介します。

計算式の紹介

不動産取得税の計算方法は、「課税標準額×標準税率(4%)」で計算されます。
課税標準額とは、その不動産の価格のことですが、実際に売買したときの時価ではなく、固定資産評価証明書に記載された「固定資産課税台帳登録価格」のことをいいます。

固定資産税評価額は通常、時価よりも低くなるのが一般的です。
国土交通省発表の公示地価の7割程度、建物の場合は5割から6割程度が目安とされており、賦課期日である1月1日を基準に新たな評価を行ないます。
標準税率とは、原則として固定資産税評価額の4%のことです。

なお、住居用の土地や建物については2024年3月31日まで3%に標準税率が軽減措置されています。
しかし、住居用以外の場合は通常通り4%の不動産取得税がかかります。

中古不動産は築年月により控除額が変動

中古住宅を購入する時、不動産取得税の計算において一定の金額を控除することができる場合があり、適用される条件や控除される額は建物部分と土地部分で異なります。

建物部分の適用は、「取得者自身の住居用、またはセカンドハウスであること」、「床面積が50m2以上240m2以下であること」の2つが条件です。
さらに、1982年1月1日以降に建築された住宅であること、新耐震基準に適合している証明がされているか、既存住宅売買瑕疵保険に加入していること、新耐震基準に適合する改修工事を実施していることのいずれかを満たす必要があります。

土地部分の適用は、建物部分が当該適用要件を満たしていること。また土地だけの場合は取得してから1年以内にその土地に建物を取得すること、建物を先に取得した場合はその1年以内に土地を取得することの3つが条件です。

中古マンションの控除額は、マンションが新築された時期によって異なります。
築年月が1982年1月1日以前であっても、専門家の調査により耐震基準に適合していると判断されたマンションの場合、または取得後6ヶ月以内に耐震改修工事を行い、耐震基準に適合していると証明された場合には、築年月に応じた額が固定資産税評価額から控除されます。

建築年月と控除額の表

中古マンションの築年数と控除額を表にしました。

例:東京都の場合

中古マンションの新築された日控除額
1954年(昭和29年)7月1日~1963年(昭和38年)12月31日100万円
1964年(昭和39年)1月1日~1972年(昭和47年)12月31日150万円
1973年(昭和48年)1月1日~1975年(昭和50年)12月31日230万円
1976年(昭和51年)1月1日~1981年(昭和56年)6月30日350万円
1981年(昭和56年)7月1日~1985年(昭和60年)6月30日420万円
1985年(昭和60年)7月1日~1989年(平成元年)3月31日450万円
1989年(平成元年)4月1日~1997年(平成9年)3月31日1,000万円
1997年(平成9年)4月1日以後1,200万円

不動産取得税は軽減措置を上手に活用することが大切です。
しかし、控除額は自治体ごとに異なりますので、必ず登記のある都道府県でどのような軽減措置があるのかホームページなどで確認するようにしましょう。

中古マンションの場合は築年数にも注目

中古マンションの場合は築年数にも注目

購入価格が抑えられる中古マンションですが、築年数が高い中古マンションを取得する時には確認しておかなければならない項目があります。
まずはメンテナンスなどのスケジュールが記載されている「長期修繕計画書」の確認です。

建物は経年劣化していくため、頑丈な鉄筋コンクリートでもメンテナンスや修繕を必要になります。
中古マンションを取得したものの、すぐに大規模修繕がな必要になってしまうと想定外の費用が掛かる可能性がありますので、先に大規模修繕工事が控えていないか長期修繕計画書から読み取りましょう。

次に、建築基準や耐震性の確認です。
建築基準法の新耐震基準が施工されたのは、1981年6月1日ですので、これ以降に建てられたマンションならば新基準が適用されていると判断できます。
しかし、着工できるのは建築確認後であることや、1年から1年半程度の工事期間を加味しなければならないため、耐震確認を怠ると、耐震補強工事を自費で行わなければならない可能性があります。
また、1989年3月31日以前に新築日(築30年以上)の中古マンションを購入する場合には、不動産取得税の算出基準(控除額)が異なり、不動産取得税がかかる可能性もあるので、中古マンションを取得する前に確認しておくことが重要です。

築年数が古い場合は控除額が少なくなる可能性がある

中古マンションを取得する場合、一定の要件を満たしていることで不動産取得税の軽減措置が受けられます。
控除額は新築された日に応じて決められており、1997年4月1日以降に建てられた場合には1200万円が控除されますが、1985年7月1日以降になると一気に控除額は下がります。
不動産取得税の軽減にかかる控除額などは、各都道府県によって若干の相違がありますので、詳しくは不動産所在の各都道府県のホームページや事務所で確認が必要です。

引用元:東京都「都税:不動産取得税

※詳しくは各自治体のHPをご確認ください。

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