不動産取得税の計算方法は？軽減措置も合わせて解説

不動産を所有するとなると、さまざまな税金がかかってきます。消費税や所得税、住民税といった普段の生活に馴染みのある税金はもちろん、不動産を所有した場合には「不動産取得税」の支払いも必要です。そこで本記事では、不動産取得税の計算方法や軽減措置についても徹底解説。不動産取得をされる前に、ぜひご参照ください。

不動産取得税とは？

そもそも不動産取得税とはどういう税金なのか、そして固定資産税との違いはどこにあるのかを解説していきます。

不動産取得税とは

不動産取得税は、土地や家屋などの不動産を有償もしくは無償で取得した場合、また増改築等により不動産価値を高めた場合に、所有者に対して課税される地方税です。該当不動産の所在地である都道府県が課税の主体となります。そのため、不動産取得税は不動産のある都道府県に対して納税を行ないます。

原則として不動産の固定資産税評価額の4％が、不動産取得税の税率です。固定資産税評価額とは、土地や家屋、償却資産などを含む土地の評価額を指します。また、この税金は不動産の取得時などにのみ支払うものであり、毎年課税されるわけではありません。

納税の具体的な流れとしては次の通りです。まず、不動産取得日から一定期間内に不動産取得税申告書を提出します。その後、数カ月程度で郵送される納税通知書を用いて納税することとなります。ただし、申告期限や納付場所・方法については各都道府県によって異なるので注意してください。

固定資産税との違い

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋などの不動産を所有する者に対して課税される地方税です。固定資産税評価額を基に算出される税金という点では、不動産取得税と同様です。

ただし、固定資産税の場合は、該当不動産の所在地である市町村が課税の主体となるため、実際の徴収事務は市町村によって行なわれます。また、課税対象となる不動産の所有者である限り、毎年課税される点も不動産取得税と違う部分です。市町村によってタイミングが異なるケースもありますが、納税は4月・7月・12月・2月の年4回、もしくは一括払いで収めることとなります。固定資産税の税額は、原則「固定資産税課税標準額の1.4％」とされています。

不動産投資における固定資産税は、年間にかかる経費（ランニングコスト）として計上されます。そのため、投資によるリターンを考えるときには固定資産税にも配慮しなくてはなりません。

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不動産取得税の計算方法

不動産購入・運用の資金計画を立てる際には、税金についても考えなければいけません。各種税金の算出方法については、知識として把握しておくと良いでしょう。ここでは不動産取得税の税率と計算方法、具体的なシミュレーションをもってさらに詳しく解説します。

不動産取得税の税率と計算式

原則として、不動産の固定資産税評価額の4％が不動産取得税となります。計算式にすると、以下の通りです。

固定資産税評価額（課税標準額）× 標準税率（4％）＝不動産取得税

固定資産税評価額は、国土交通省発表の公示地価70％という水準になるよう調整されるのですが、賦課期日である1月1日を基準に新たな評価を行ないます。この評価替えは3年に1回の周期で実施されるものです。

標準税率は原則4％ですが、地域により異なる場合もあります。また、後述する軽減措置によって、特例として2021年3月31日までは3％となるケースがあります。

新築マンションを購入したときの不動産取得税

事務所やオフィス用の不動産には標準税率4%のルールが適用されますが、一般的な不動産の場合は3%で算出することとなります。最新の税率に関しては、各都道府県へ問い合わせることを推奨します。では、具体的な数字を計算式にあてはめて税額をシミュレーションしてみましょう。

例えば、固定資産評価額が1,000万円の新築マンションを購入したとします。不動産取得税の計算式に当てはめてみると、以下のようになります。

1,000万円×3%＝30万円

つまり、固定資産評価額が1,000万円の新築マンションにかかる不動産取得税は30万円ということです。ただし、不動産の床面積が50㎡以上240㎡以下の場合などの要件を満たせば、軽減措置として固定資産評価額より1,200万円の控除が適用されます。これを踏まえて、先ほどの新築マンションの床面積が200㎡だった場合、どうなるのか考えてみましょう。

（1,000万円－1,200万円）×3%＝0円

1,200万円の控除によりマイナスとなるため、このケースでは不動産取得税がかからないことになります。

不動産取得税の軽減措置について

取得した時期や不動産の種類によっては、特例措置や軽減措置を受けられる可能性があります。土地・建物それぞれに軽減措置が存在するため、納税先の各都道府県で調べてみましょう。ここでは具体的な内容や要件、申告方法などを解説します。

不動産取得税の税率

不動産取得税の標準税率は4％ですが、特例により以下のような軽減税率が適用されるケースがあります。

・建物（住居用）や土地：3%　※2021年3月31日まで
・オフィスや事務所など住居以外の建物：4%

軽減措置が受けられる要件

軽減措置を受ける場合、建物に関しては次のような要件を満たす必要があります。

・床面積が50㎡以上240㎡以下
・取得者の居住用・セカンドハウス用の住宅である
・1982月1月1日以降の建築物である、または新耐震基準に適合していることが証明されている

上記の条件に加えて「長期優良住宅」に認定された新築住宅の場合には、控除額が100万円プラスされて最終的に1300万円の控除（2020年3月31日までの特例。以降1200万円の控除）となります。また、上記の要件を満たした住居が建っている土地の場合には、以下のどちらか金額の多い方が控除されることとなります。

・4万5000円
・土地1㎡の価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×税率（3%）

申告方法

不動産を取得した際には、不動産の所在地である都道府県の税事務所に不動産取得税の申請を行なわなくてはなりません。都道府県によっては、申告なしでも税事務所から納付書が送られてくる場合もあります。ただし、不動産取得税の申告をしなかった場合には、軽減措置が適用されていない状態となってしまうことがあるため、自ら税事務所に赴いて申請した方が賢明です。

各都道府県によって違いはありますが、不動産を取得してから60日の期間内に申告をすると、不動産取得税の軽減措置が受けられます。条件によっては大幅に節税できることもありますので、まずは軽減措置の対象になるか否か確認してみましょう。

不動産取得税の還付について

不動産取得税に関して各軽減措置を受けるためには、納税する都道府県の税事務所に申告する必要があります。手続きを進めていくためには、不動産の売買契約書や登記事項証明書などの書類が必要になります。どのような不動産なのか、どういった軽減措置を申請するのかによっても必要書類は変わってきます。税事務所の担当窓口や不動産業者に事前に確認しておかれると良いでしょう。

不動産取得の申告や、軽減措置を受けるための申告方法は各都道府県によって異なる部分もあるので、不動産取得前にきちんと確認しておくことが大切です。不動産取得の申告をしなかった場合や期限が過ぎてしまった場合でも、税事務所から納税通知書は送付されてきます。しかし、減税や還付の申告に関しては不動産所有者である納税者自身が手続きを行なわなければ、基本的に通知されることはないと考えておきましょう。だからこそ、事前の確認が欠かせないのです。

都道府県によって、不動産取得申告書と併せて軽減措置の手続きを行なうこともあれば、納税通知書が送付されたあとに必要な書類を準備し、納付後に還付を受けるという方法が取られることもあります。

不動産取得税は、不動産を取得した時に1度だけ課税される税金です。ゆえに、不動産取得に関わるさまざまな手続きを行なう中で、つい存在を忘れていたということがあるようです。とはいえ、減税を受けられることもあるので、やはりきちんと考えておかなくてはなりません。要件を満たせば、大幅に軽減措置の恩恵を受けられるケースもあります。

不動産取得にあたっては、受けられる控除や軽減措置がないか事前に調べておくのが得策です。また、取得時に経費がいくらかかるのか把握するためにも、納付すべき各種税金とともに、不動産取得税については十分に把握しておく必要があるのです。