公開日: 2019.10.09

タワーマンションVS一般マンション
相続税対策に効果的なのはどちら？

「マンション購入は相続税対策になる」――こんな話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。一方、購入するのがタワーマンションか一般マンションかでは、前提がかなり変わってきます。どちらにメリットがあるかを、相続人（遺産を残される側）目線で考えてみましょう。

不動産購入で相続税節税ができる仕組み

不動産と相続税の関係性では、資産（現金・預金）をマンション・アパート・戸建てなどの不動産に変えただけでも節税効果があります。

相続税が節税になる理由は、不動産特有の評価方法があるためです。不動産のうち、土地は実際に売買される価格（時価）の80％程度の「路線価」で評価されます。また、建物は実際にかかった建築費の40～60％程度で評価されます。このルールがあるため、「相続税対策には不動産が効果的」だといわれるのです。

このように、不動産を住居用として購入しただけでも節税効果がありますが、「賃貸用物件」の場合は建物が「貸家」、土地が「貸家建付地・小規模宅地等の特例」に該当すると、さらに評価額が下がります。

単純な節税効果比較　実売価格の高いタワマンが有利

相続税対策では、「相続税をいかに抑えられるか」に意識が向いてしまいがちになります。もちろんこれも大事ですが、相続人目線では維持コストや資産価値の保ちやすさも重要なポイントになってきます。

まず節税効果ですが、タワーマンションと一般のマンションを単純な節税効果で比べた場合、前者のメリットが大きくなると考えられます。なぜなら、マンションは高層階になるほど実売価格が高くなる傾向があるにもかかわらず、評価額は低層階も高層階も変わらないためです。

例えば、同じマンションの1階も40階も、固定資産税（※）や評価額自体は変わりません。しかし、実売価格は階数が高いほど高額になることがほとんどです。ですからタワーマンションの節税効果が高いというわけです。

※ただし2017年度税制改正前に購入していた場合

税制改正でタワマンの固定資産税アップの逆風も

節税商品としてのタワーマンションには、不安材料もあります。実売価格と評価額の差を利用したタワーマンション節税が富裕層から注目される中、それにブレーキをかけたといわれるのが「2017年度税制改正」です。この改正では、2017年度以降に販売するタワーマンションの固定資産税が、高層階であるほど上がる内容に変更されました。

具体的には、20階以上（60メートル超）であることをタワーマンションの基準とし、中層階から1階下がるごとに約 0.26％固定資産税が減税、1階上がることに約0.26％固定資産税が増税になる仕組みになりました。2017年度税制改正は、直接的な評価額の変更ではありませんでしたが、固定資産税を変更したのは評価額を変えるための布石ではないかという識者の指摘もあります。

維持コスト比較　管理費と修繕積立金は一般マンションの方が安い

毎月コンスタントにかかる維持費には、管理費や修繕積立金などがあります。この額で比べると、一般マンションは割安、タワーマンションは割高になるのが一般的です。

具体的な額で比較すると、平均的に管理費は20階以上になると約20～30％増、修繕積立金は最大で約50％増になります。タワーマンションの維持コストが高い理由としては、エレベーターの本数が多いことや、設備が充実していることなどが挙げられます。

資産価値の保ちやすさを比較　長期的に見るとタワマンには不安も

資産価値の保ちやすさでは、一般マンションの方にメリットがあると考えられます（※）。現時点では、タワーマンションの資産価値は落ちにくいといわれますが、一方で供給過剰感も出てきているため、状況が一変する可能性もあるためです。

※ただし、供給過剰になっていないエリアにおける駅近の物件に限る

日本経済新聞の調査によれば、全国のタワーマンションに入居している人口は2005年の約99万人から2015年には約197万人にまで増加し、約2倍に膨らんでいます。この約197万人という数字は、群馬県の人口に匹敵するレベル。特に首都圏では、2019年以降にハイペースでタワーマンションが建設ラッシュになるため、供給過剰が警戒されます。

不動産の資産価値の維持においては「好立地＋希少価値」が重要です。タワーマンションは好立地という条件を満たしていても部屋数が多く、希少価値において弱い面があるため、ブームが終息すると値下がり幅が大きくなる可能性もあります。