不動産投資をしている方の権利を相続するとき
事前・事後に発生する手続きとは

事前手続き：家族での話し合い、遺言書の作成

家族に心配をかけたくない。だから不動産投資をしていることを隠している――そんな方もいるようです。しかし、逆に隠していることで、後々ご家族が知ったときに不信感・不安感を抱かせる原因になります。まずは、不動産投資をオープンにすることが大切です。

その上で、家族で不動産投資のことや相続の問題を話し合い、遺言書を作成しておくことをお勧めします。なぜなら、不動産は現金のようにきれいに分けることができないからです。遺言書がないために相続人同士で調整できず、共有財産にすることもあります。この場合、売却や運用方針を巡ってもめるリスクがあり、トラブルに発展してしまう可能性もあります。

法的に有効な遺言書を作成するには、以下の要件が必要です。
・全文直筆で書かれている。※財産目録は除く
・個人名義である。
・作成日が明記されている。
・署名や押印がされている。
・相続の内容が具体的である。

以上のうち一点でも不備があると、法的に認められない可能性がありますので、慎重に確認しましょう。

事前手続き：不動産の相続税評価方法の説明

次にやっておく必要があるのが、ご家族に対する不動産の相続税評価方法の説明です。不動産は他の財産と違い、評価方法が複雑です。そのため、継承する予定の相続人に説明しておいた方がスムーズに手続きが進みます。相続税評価の方法は、「土地」と「建物」とで異なります。

・土地……路線価を基に、評価額を算出します（※）。路線価は、実際に売買されるときの時価の約80％になります。さらに貸家建付地・小規模宅地等の特例に該当すれば、ここからさらに評価額が大幅減額されます。※路線価方式の場合。倍率方式もあり

・建物……固定資産税評価額を基に、評価額を算出します。これは時価の40～60％程度です。貸家になっている場合はさらに70％の評価になります（借家権割合が30％、賃貸割合100％の場合）。

このように、土地・建物は現金・預貯金や有価証券に比べると、かなり低い評価額に抑えることができます。これが現金よりも不動産で相続する方が節税になるといわれる理由です。

事後手続き：遺産分割協議書の確定

相続した後の手続きで重要なのが、「遺産分割協議書」を確定することです。相続人が複数いる場合、誰がどの遺産を相続するかを決めるため、全員が集合して遺産分割協議という話し合いを行います。その内容を記載したものが遺産分割協議書です。この遺産分割協議がまとまらないと、不動産をはじめとする財産が、誰にどれくらい相続されるかが分かりません。

なお、相続の申告と納税は、被相続人が亡くなった翌日から10ヵ月以内に行わなくてはなりません。それに間に合うように、遺産分割協議書を作成することが大切です。

事後手続き：名義変更（相続登記）

そして、事後手続きの最後は「名義変更」です。不動産の所有名義を変更することを「相続登記」といいます。これまで、相続登記は義務付けられていませんでしたが、法務省は「2020年までに必要な制度改正を行う」としています。つまり、義務化される見通しということです。

そうなると、相続登記の手続きを経てはじめて、その不動産の所有権を主張できることになります。また、名義変更が義務化される以前でも、後になって共同相続人から不動産を分けてほしいと要求された場合などに、トラブルになる恐れがあります。

なお、個人事業として不動産投資をしている場合は、賃借人から家賃を振り込まれる口座の変更、管理会社との契約書の名義変更も必要です。

事後手続き：団信の手続き方法

もう一点、被相続人（故人）が「団体信用生命保険」に加入中の場合は、手続きが必要になります。死亡したことを金融機関等へ連絡すると、必要書類を案内されますので、以下の手続きを行います。

1.「団信弁済届」「死亡証明書または死亡診断書、死体検案書」「住民票」を取り扱い金融機関に提出します。
2.提出された書類を基に、生命保険会社が支払い可否の審査を行います。
3.死亡保険金が支払われた場合は、債務は全額完済となり、支払われなかった場合は、その旨を文書で通知されます。

スムーズに相続ができる環境を整えておくことは、不動産投資家の責任といえます。説明がない中で不動産を遺された場合、ご家族の負担は計り知れません。だからこそ、内容をオープンにして家族で情報を共有しておくことが重要です。

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