不動産投資は新築よりも中古にすべき！「中古マンション優位説」の落とし穴

中古物件でも買取再販の場合は多額のマージンが上乗せされていることも

「中古マンション優位説」の根拠はたいていの場合、次のような内容です。

• 新築マンションは業者の利益がたくさん上乗せされているから割高
• 中古マンションは業者の利益が少なく割安だから中古マンション投資のほうがいい

しかし実際には、中古マンションにも「割高な物件」はたくさんあります。この違いを見極めるために、不動産取引の仕組みをしっかり理解しましょう。売主と買主の間に不動産会社（仲介会社）が入って中古物件を売買する場合、そこに発生する不動産会社の利益は仲介手数料です。仲介手数料は取引額ごとに3～5％の上限が決められていて400万円を超える場合の計算式は以下のようになります。

・売買する不動産価格×3％＋6万円＋消費税

例えば売買価格が1,000万円の場合、1,000万円×3％＋6万円で36万円、36万円に消費税10％がかかるため、36万円×10％で3万6,000円になります。つまり1,000万円の物件を売買した場合の仲介手数料は仲介手数料36万円＋消費税3万6,000円で合計39万6,000円です。仲介手数料は売買価格のごく一部であり、そのため物件価格が相場以下であれば割安でマンションを手に入れることができるでしょう。

一方、同じ中古マンション取引でも不動産会社（買取業者、中古専門業者など）がマンションを買い取って、そこに利益を上乗せして転売（買取再販）するケースもあります。この場合、販売価格に不動産会社の多額の利益が含まれるため割高になりがちです。

買取再販にはさまざまな仕入れ方法がある

中古マンションの買取再販は、一般人にあまりなじみがないかもしれません。一口に買取再販といってもさまざまな仕入れパターンがあります。

• 仲介会社から割安物件を仕入れる
• 競売物件に入札する
• 任意物件を買い取る

いずれにせよ不動産会社は割安にマンションを仕入れることを重視します。なぜなら割安になるほど不動産会社の利益が増えるからです。そして割安で買い取ったマンションは以下のような形で転売されます。

• 割安物件に（ほぼ何もせず）利益をのせて顧客に転売する
• 割安物件にリフォームを施し利益をのせて顧客に転売する

いずれにせよ不動産会社の利益がマンション価格を押し上げる要因になります。

新築マンションでも「代理店マージンなしの直販」なら割安

中古よりも割高といわれることの多い新築マンションにも「割安な物件」はあります。新築マンションが割高だといわれる理由は、マンションの作り手であるデベロッパーと買い手であるオーナーの間に代理店（不動産会社）が入って多額の中間マージンをとっているからです。代理店経由で世の中に流通する物件が多いため、「新築マンション＝割高」というイメージが強くなります。

一般的な区分マンションだと中間マージンが百万円単位になるケースも珍しくありません。しかし新築マンションの販売方式には、代理業者を挟まずデベロッパーが顧客に直接物件を販売する「直販」もあります。直販なら中間マージンが発生しないので割安で物件を買いやすいことがメリットです。ただしすべての直販物件が割安なわけではありません。相場と比較して割安か否かを判断しましょう。

中古でも新築でも本当に割安な物件は一部しかない

このように新築マンションと中古マンションには、それぞれに異なる価格決定までの流れがあります。一般人には価格決定の仕組みが見えにくいため、つい「中古＝割安」「新築＝割高」というイメージに流されてマンションを選んでしまいがちです。しかし現実は以下のような内容になります。

• 中古マンションにも割高な物件と割安な物件がある
• 新築マンションにも割高な物件と割安な物件がある
• どちらも割安な物件は一部しかない

購入しようとしているマンションが中古と新築のどちらであっても、ここで解説したような不動産売買の基本を押さえておくことが大切です。しっかりと知識を得ることで営業マンのポジショントークに流されず的確な自己判断がしやすくなります。「マンションの価格に業者の利益がどれくらい上乗せされているのか」について意識して割安な物件を見つけいきましょう。
 

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