利回りアップ！
低金利時代のレバレッジ投資術とは

低金利の今こそレバレッジ効果を狙え

レバレッジ（leverage）とは、もともと英語で「梃子」を意味します。金融用語では、借り入れを利用して自己資金以上に大きな取引を実現する運用手法を指し、株式・FX・商品取引などで幅広く活用されています。レバレッジを効かせると大きなリターンが期待できますが、裏目に出た場合は損失も大きくなります。レバレッジの利用には、リスクを抑えるためのコントロールが欠かせません。

決め手は実質利回りと金利水準

不動産投資におけるレバレッジとリスク管理の鍵を握るのが、賃貸経営の実質利回りと金利水準です。

（利回り）
経費などを考慮せずに、家賃収入÷物件投資額で計算するのが表面利回りです。物件広告に掲載されているのは、一般的にこの表面利回りです。一方で、賃貸経営には修繕費・税金・水道光熱費・保険料などさまざまな経費がかかります。賃貸収入に占める諸経費の割合は、おおむね2割から3割の範囲とされています。これらの諸経費を考慮し、（家賃収入－諸経費）÷物件投資額で計算するのが実質利回りです。

利回りは、空室状況によっても変動します。実質利回りを上げるには経費のコントロールとともに、稼働率向上が決め手となります。

（金利水準）
金融機関が提示する金利は、担保の有無と使途によって変動します。同じ不動産担保ローンでも、使途を限定しないフリーローンに比べて、いわゆるアパートローン（賃貸用不動産の購入・増改築・修繕への充当を条件とするローン）の金利は低めに抑えられています。

アパートローンの金利は金融機関によっても異なります。地方銀行・信託銀行の金利はノンバンクより低めに設定されていますが、その代わり、融資審査は厳しくなりがちです。

レバレッジ効果で利回り3倍にアップ

アパートの供給増などもあって、以前より多少数値は悪化しているものの、賃貸経営の実質利回りは5％以上の水準を維持しています。その一方で、アパートローンの金利は歴史的な低金利の恩恵を受けて、変動金利なら2.5％前後にとどまっています。

先ほどの例に当てはめると、年間利息負担は4,000万円×2.5％＝100万円です。利息控除後の実質賃貸収益は250万円－100万円＝150万円で、融資を受けなかった場合（50万円）に比べて3倍のレバレッジ効果を効かせたことになります。実質的な利回りも150万円÷1,000万円＝15％に達します。

金利動向は常にウォッチしよう

賃貸利回りよりも金利が上回った場合、賃貸収入はかえって目減りしてしまいます。これが、逆レバレッジ現象です。

先ほどの例で言えば、金利が5.5％に上がったとすると、年間利息4,000万円×5.5％＝220万円です。利息を差し引いた実質賃貸収益は250万円－220万円＝30万円にまで落ち込みます。これなら、自己資金だけで50万円を稼ぐ方がましです。しかも、4,000万円の債務負担が重くのしかかり、返済不能という最悪の事態もあり得ます。

現状では当面の間、金利が急上昇する可能性は低いとされています。世界的な金融緩和環境はしばらく維持される見通しで、日銀総裁も「超低金利政策が当初予定（2020年春）よりもっと長くなる」という可能性を示唆しているほどです。

ではこの先、本当に大丈夫なのでしょうか。「人生には3つの坂があります。上り坂、下り坂そして『まさか』です」とは、安倍首相の突然の引退に驚き小泉元首相が発したコメントとされていますが、不動産投資においても何が起こるかは分かりません。

レバレッジを活用した不動産投資は、債務面でのリスクを抱えています。このことを常に頭の片隅に置き、固定金利を併用するなどして「まさか」に備えた対策を講じておきましょう。
 

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