劣後出資

利益が発生する仕組み

不動産を購入後、一定の期間が経過した後に6,000万円で売却できたとします。
その場合、
6,000万円（売却価格）－5,000万円（購入価格）＝ 1,000万円（売却益） となり、1,000万円の利益が出ることとなります。この売却益である1,000万円を、まず投資家が、当初の配当利回りなど決められた一定額まで優先的に受け取れることができます。その一定額を超えた利益の配分を事業者が得ることができます。

損失が発生する仕組み

では反対に、購入価格よりも低い4,000万円でしか売却できなかったと仮定します。
その場合、
4,000万円（売却価格）－5,000万円（購入価格）＝ －1,000万円（売却損） この場合、1,000万円の損失が発生します。

損失が出た場合は、
投資家への返済が優先される

上記のようにもし1,000万円の損失が発生した場合、以下のように出資金が返済されます。

まず投資家が、優先的に出資額分を返金されます。損失額の1,000万円は、事業者が出資した1,500万円以内に収まるため、投資家の元本には影響しなくなります。

そして、事業者への出資金返済は後回しとなるため、投資家に出資金が返済された後、残った500万円が事業者の返済に充てられる仕組みとなっています。

しがたって今回のケースでは、1000万円の損失が発生した場合でも、投資家の損失はゼロとなります。「優先劣後出資方式」を取り入れることで、投資家の安全性を高めることにつながります。

①劣後出資比率：20％の場合

投資者・事業者で3,000万円の不動産を売却すると仮定します。

劣後出資比率が20%の場合、事業者が出資するのは、「3,000万円のうちの20%＝600万円」となります。そのため、損失が発生した場合、事業者は600万円までしか損失を負担できません。

したがって、投資家に損失が及ばないのは、不動産が2,400万円以上で売却できた場合のみとなります。

②劣後出資比率：30％の場合

では、事業者の劣後出資比率が30％のケースを見てみましょう。

劣後出資比率が30%の場合、事業者が出資するのは、「3,000万円のうちの30%＝900万円」となります。この場合、事業者は900万円までの損失を負担できるため、損失が発生したとしても、劣後出資比率20％よりも損失のリスクが少なくなります。不動産が2,100万円以上で売却できれば、投資家の損失はゼロということになります。

このように、劣後出資比率が高ければ高いほど、投資家の安全性が高まります。もちろん投資家の出資比率が低い分、利益が発生した場合の配当は少なくなりますが、安全に資産運用するためには、劣後出資比率が高いクラウドファンディングに注目すべきだといえます。不動産クラウドファンディング業界では、劣後出資比率30％と比較的高水準のものもあり、投資先の決め手となる要素といえるでしょう。