マスターリース

パススルー型マスターリース

転借人がテナントに支払う賃貸料金と、テナントがオーナーに支払う賃貸料金が常に同額となるマスターリース方式のことです。一般的に賃料保証がないため空室リスクは物件オーナーの負担になる。

固定型マスターリース

マスターレッシーがテナントに支払う賃貸料金を、転借人が支払う賃貸料金にかかわらず一定額とするマスターリース方式のことです。一般的に賃料収入は実質賃料収入より少ないが、空室保証があり安定した賃料収入を得ることができる。

エンドテナントとは、借り受けた各物件の区画につき、賃貸人に対して実質的に賃料を支払う者をいい、マスターリースにおける転借人を含みます。

家賃収入が安定

物件を所有し不動産経営をしている方が抱える大きなリスクといえば、賃貸料金に関する問題ではないでしょしょうか。
どれだけ良い物件を所有していても、賃借人がいなければ利益を上げることはできないので、通常賃借人を獲得するため敷金や礼金をゼロにするなどの何かしらの付加価値をつけることが多くなります。
しかし、固定型マスターリース契約であれば物件に空室が出たときや、入居者による家賃滞納があったときなど、賃貸料金に関する問題に対応するのは不動産会社です。

固定型マスターリース契約には、物件に借り手がつかない場合でも一定の家賃を支払うことが条項である「家賃保証」が含まれているのが一般的で、物件に借り手が見つからないことが原因で収入が減る心配はありません。
そのため固定型マスターリースである場合には、オーナーは入居者がいないことで家賃収入を得られないリスクや家賃滞納リスクにあまり不安を感じることなく、安定した家賃収入を得ることができます。

しかし、不動産会社が担うのはあくまでも賃貸借に関わるマネジメント業務などに限られ、入居者が退去するときの原状回復費用や修繕工事にかかる費用などは、オーナーが負担することになる場合があります。
例外として、オフィス物件の場合には、サブリース契約をした転借人である不動産会社が原状回復費を負担するケースもあります。

マスターリースの契約内容は通常、2年から3年ごとに更新されることが多く、「物件を所有していれば家賃が入ってくる」と思っていても、その家賃収入は長期的にみると下がる傾向になることも少なくありません。
物件の賃料は築年数の経過と共に減少することもあり、リフォームなどを行って物件の状態を保ち、入居者からの支持が得られるように工夫する必要があります。
借主の不動産会社から空室があまりに続くと、賃貸料金の引き下げや、契約の打ち切りを提案されるといった事態も考えられますので、注意しましょう。

マスターリースによりリスク軽減

マスターリースはオーナーが所有する建物や土地などの不動産を、不動産会社が第三者である入居者に「転貸借すること」を前提とした契約です。
そのため、マスターリース契約では一般的に物件に関わるマネジメント業務全般を不動産会社が請け負うことが多く、維持費などのコストが軽減されるというメリットがあります。

不動産の経営をしていると、入居者同士のトラブルに遭遇することがあります。
オーナー自身が管理をしている場合には入居者トラブル等の対応をしないわけにはいかず、体力や気力を使い、疲れてしまうことも少なくはありません。
マスターリース契約において、入居者同士のトラブルなどもマネジメント業務に含まれていれば、対応するのは不動産会社（マスターレッシー）です。
入居者トラブルに対応しなくてよいというのは、オーナーにとってはメリットのひとつになるのではないでしょうか。

どうすれば入居者の目をひく良い物件になるのか、利益率を高く保つにはどうすればいいのかなど、不動産経営には初心者にはなかなか分からないことも多いでしょう。
マスターリースであれば、実際に入居者を集めるのはマスターレッシーである不動産会社のため、オーナーに高度な不動産経営に関するノウハウは不要です。
ただし、不利な条件でマスターリース契約を結んでしまわないように、契約書などをしっかりと確認しておきましょう。

また、不動産経営の在り方が多様化するにつれ、不動産会社（マスターレッシー）も不動産経営に関するアドバイスや講習会など、家賃保証以外のサービスを提供しているケースもあります。